在行业周期下，地产龙头也感受到阵阵寒意。万科年报显示，公司2021年归母净利润225.24亿元，同比下降45.75%。

　　在3月31日的业绩推介会上，万科董事局主席郁亮向52万名股东致歉：“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意。”

　　万科2021年度业绩推介会现场

　　来源：公司提供

　　万科高管对未来的业绩提升充满信心。郁亮表示，万科业绩将在今年止跌企稳，已售未结合同将陆续转化为收入，对业绩形成有力支撑。同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池，不动产长期股权投资也有望增值变现。

　　回应业绩下滑：

　　今年将止跌企稳

　　3月30日晚间，万科发布2021年年报，公司营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，同比下降45.75%。

　　公开资料显示，2021年以前，万科只出现过两次年度业绩下滑，上一次业绩下滑出现在2008年。

　　对于此次净利润下滑的原因，万科管理层没有过多归结于市场环境。郁亮坦言，公司在管理方面存在离散度大的问题。他表示，万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有单一公司和单一区域，不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。

　　此外，郁亮表示，在业务方面，万科多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露了出来。

　　展望未来，郁亮对未来业绩提升充满信心。他认为，万科业绩今年将止跌企稳。截至去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑；同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池，今年营收已超过400亿元。而在未来，以REITs为代表的不动产长期股权投资，也将为经营、服务业务提供了很好的增值变现出路。

　　取消高管层级

　　全部下沉到前线

　　面对企稳回升的目标，郁亮认为，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。

　　他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。目前自己在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

　　对于行业未来，郁亮表示，房地产是规模超十万亿元的巨大市场，常做常有、常做常新。

　　一方面，当前，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。

　　另一方面，伴随着城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。

　　郁亮称，万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。同时，万科对对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。

　　回应“业绩洗澡”：

　　没有必要更不可能

　　在业绩推介会上，有投资者提问，万科去年全年业绩下滑幅度比前三季度明显增加，是否存在“业绩洗澡”的嫌疑？

　　对此，万科总裁、首席执行官祝九胜回应称：去年万科包括郁亮在内的管理层，都因为业绩下降而大幅下调收入，万科干部员工为此付出的代价是降薪两位数的百分比。用这么贵的代价去“业绩洗澡”，没有必要更不可能。

　　祝九胜称，广东人习惯把“洗澡”称为“冲凉”，自己认为“冲凉”说法更贴近去年万科高管和员工的实际感受，用凉水浇一下头，遏制冲动的身子，可以让自己的体格更健康、头脑更清醒。

　　对于去年第四季度业绩表现，祝九胜解释称主要有三大因素：一是公司的结算时间分布，在四季度占了40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；二是公司的投资收益基本会在四季度进行盘账；三是减值计提方面的影响，第四季度市场出现了明显下行，公司的一些投资出现较大的账面亏损。

（文章来源：中国证券报）