H股物业板块延续回暖：上周东北地产H 股物业指数收于6376.85 点，累计上涨11.80%；同期恒生指数累计下跌0.76%，恒生综指累计下跌0.69%；上周东北地产物业A 股指数收于1434.12 点，累计下跌2.90%，同期沪深300 下跌1.06%，上证综指累计下跌0.94%。上周涨幅前三物管公司分别为宝龙商业(+27.27%)，碧桂园服务(+21.15%)、卓越商企服务(+20.05%)。上周，保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、宝龙商业、金科服务、建业新生活、恒大物业和卓越商企服务获港股通增持，卓越商企服务增持最多(+0.32%)。截至上周，保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、合景悠活港股通持股比例65.08%/15.64%/8.91%/8.76%/11.10%/8.80%/11.61%/2.17%/9.87%/10.17%/7.53%/0.89%/3.19%/3.54%/2.07%。

　　公司动态：上周，旭辉永升服务、首程控股回购股份；兴业物联为河南正阳5000 万元承兑汇票担保。

　　行业新闻：上周，芜湖市区拟调整物业专项维修资金交存标准；邢台发布物业管理提升整治工作方案。

　　投资建议：上周，物业板块2021 年报季基本收官，其中24 家重点物业企业(重点公司名单参见2021 年中报综述)2021 年总营收同比增长31.5%，总归母净利润同比增长19.4%，板块业绩整体维持快增趋势；平均毛利率同比下降3.3pct 至25.8%，平均归母净利率同比下降1.2pct 至12.8%，受疫情社保减免退坡、非住及收并购项目比例提升影响，整体利润率有所下行。回顾2021 年，收并购市场供给充足、热度较高，多家头部物企依托充裕在手资金加速并购扩张，目前并购逐步完成、项目进入投后整合的阶段，行业并购热潮逐渐退散；碧桂园服务于年度业绩发布会表明公司“大规模的收购时间已经结束”。而另一方面，央企华润万象生活自收购禹洲物业、中南服务，开启并购后，于今年1 月获取行业内首笔并购贷，已积极寻找优质项目并购落地机会；保利物业于业绩会披露其并购三个方向：

　　公服细分领域、国资剥离优秀标的、城市产业链布局；当前头部企业并购动力仍存，预计2022 年仍将有部分针对特定区域、方向的收并购，行业已进入并购项目整合的比拼阶段。我们建议，中长期关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期需评估关联方信用风险影响，辅以估值性价比的考量，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期

（文章来源：东北证券）