报告要点：华润万象生活是背靠央企华润集团旗下华润置地的商业与住宅物业管理服务运营商，业务规模与利润率水平均处上升通道，商业管理板块有较高的竞争壁垒，成长空间大。

　　头部央企出身，定位高端商业及住宅管理服务： 2020年华润置地分拆商业运营与物业管理业务成立华润万象生活，公司管理运营著名的华润“万象城”系列，也对华润置地开发的住宅及写字楼物业项目进行物业管理。

　　商业运营业务：1)国内高端购物中心标杆：公司商业运营在国内有顶尖品牌知名度与美誉度，单位面积租金水平与拥有的重奢购物中心数量都位居全国第一；2)远期在管数量翻倍：按公司购物中心开业规划，预计至2026年开业购物中心数量将达到148个，较2021年在管的72个翻倍；3)开启轻资产输出，项目品质优良：2021年公司首次开展商管轻资产输出业务，全年取得12个项目，单项目平均面积约为10万方，且75%位于一二线城市。

　　住宅物业业务：1)市场化外拓发力：，2021年公司开启住宅物业板块市场化提速，全年外拓面积由2020年的850万方，快速提升至3590万方；2)连续落地重磅收并购项目：公司2022年初收购禹洲地产及中南建设下属物业公司股权。为国资背景并购大型物业首例；3)维持高品质服务同时，基础物管盈利能力持续改善：2019-2021年，公司住宅物业项目客户满意度、续约率维持在高位，收缴率逐年增长；得益于收缴率的提升与数字化覆盖率提升下的成本管控，公司基础物业服务毛利率从2019年8.2%提升至2021年15%。

　　投资建议：华润万象生活大股东华润置地质地优良，背靠央企华润集团，股东资源层面具有的得天独厚优势。公司商业运营业务定位服务高端购物中心，品牌口碑、招商运营能力形成了较强的壁垒，在持续接管来自置地项目的同时，也开始进行轻资产外拓；住宅物业服务2021年开启市场化外拓之路，2022年初接连落地2单大型收购，规模扩张的同时，盈利能力也在持续提升。

　　公司作为内资商管标杆，头部央企物业，商业运营领域的高壁垒高成长以及住宅服务领域的规模与利润率的快速提升，估值上应享有高于行业平均水平的溢价。我们预计公司2022-2024年归母净利润分别为22.77亿、29.19亿、37.40亿。

　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。

　　摘要选自中泰证券研究所研究报告：《华润万象生活(1209.HK)：国内商管领航者，扩张提速与盈利改善并行》

　　发布时间：2022年6月6日

（文章来源：中泰证券研究）