70城房价数据出炉 每平直降2000元
转眼之间，2021年都过去200天了。对于房地产来说，过去这大半年，在严厉而又密集的调控措施下，走向整体已经趋于平稳，并没有发生太大的波动。当然，即便仍有一些热点城市还时不时出现一些风吹草动，但在房住不炒的定位下，楼市已经远远没有前几年那么火热了，而且购房者对于买房不再盲目，房价预期越来越理性。
钟伟不仅如此，随着房地产持续进入调整期，越来越多的业内人士也都慢慢转变了房价只涨不跌的观念。北师大金融研究中心主任钟伟表示，2018年以前，一直坚持认为房价必涨，不过从2018年开始，这种观念彻底转变，现在都是劝大家别着急买房。无独有偶，经济学家李迅雷甚至还公开预测，楼市分化越来越明显，今后五年，房价下降城市的个数会超过房价上涨城市的个数。
那么，房价真的告别只涨不跌了吗？实际上，关注房地产的都知道，不少开发商早坐不住了。根据机构统计，2021年房企到期债券规模预计将达12448亿元，同比增长36%，突破万亿大关。当然了，搁以前来讲，“借新还旧”是房企屡试不爽的方法。但从今年开始，不仅要面临“三道红线”压顶，还要面临“房贷集中度管理制度”的严格限制，所以贷款大都受到了制约，现金流紧张成为常见现象。
为了应对这种局面，上半年不少踩线的房企都明确了“红线变绿线”的目标。比如，今年6月底，某龙头房企高调宣布，一年内净负债率已降至100%以下，实现了一条红线变绿。不仅如此，根据计划，明年年底还要将资产负债率降至70%以下，实现“三条红线”全部转绿。当然了，虽然很多房企并没有公布明确的降档目标，但其实也都把降负债作为了重要任务。根据统计，80家规模上市房企当中，接近90%都“踩线”了，所以大部分房企都需要降档。
那么，在“三道红线”和“房贷集中度管理制度”的双重限制下，开发商如何才能获取更多现金流，顺利转为绿档呢？对于这个问题，目前业内普遍认为，最有效的办法就是降价促销，而且现阶段可能只有这一条路可以走。实际上，不少房企也确实是采取了这个方案。比如，某龙头房企曾一度推出全国楼盘全线7折，清尾最高88折等多重折扣。我们以一套原价100万的房子为例，如果享受所有的折扣，那么差不多只要60万左右。
房价下行调整，开发商让利促销，最直接的受益者当然就是无房者，尤其是那些资金不足的购房者，或许可以遇到捡漏的机会。但是，现实情况是，由于每个人的买房时机不同，对于已经买房的来说，房价下跌往往就意味着亏损，所以自然就会有人表示反对。因此，不少已经买房的就提出了两个方案：要么退房子，要么补差价。
笔者一个朋友就遇到了这种情况。去年年底，他趁着开发商冲量促销，购买了一套100平方米的商品房，折后价大约15000元/平米。买房时，置业顾问告诉他，目前开发商都在冲刺年终目标，过了年房价每平米就得往上调500元，所以现在买是最合适的。考虑再三，他听从了置业顾问的建议。可是，让他没想到的是，半年时间过去了，房价不仅没有上调，每平方米反而还直降了2000元。
作为刚需，本来就是自住，所以一开始，他倒是看得很开。不过，由于每天业主群里都有人讨论房子降价的消息，所以这些消息看多了，他也变得烦闷。他告诉笔者，上周有业主自发去售楼处找开发商理论，要求要么退房，要么退差价。结果只见到了置业顾问，得到的回复则是，他们也无权定价，需要向上汇报，而且价格变动是受市场影响，每个阶段都有每个阶段的销售策略。显然，这个回复，没能让业主们信服，而且直到现在开发商也一直保持沉默，双方也就这么一直僵持着。
其实，对于这种事情，平时想必大家都见过不少，也听过不少了，对待这件事情的看法也一直是仁者见仁，智者见智。一种观点认为，房价跌了，就让开发商退房或补差价，这显然没有契约精神。毕竟，买卖双方都已经签订了并履行了购房合同，所以购房者要求开发商退房或补差价是不合理的。另一种观点则认为，同样一件商品，刚高价卖给你没多久，后面就降价卖给了别人，搁谁身上都不会舒服，更何况是房子这种大宗商品，所以给予一定的补偿是合理的。
在笔者看来，对于房价下跌之后，要求退房或补差价这件事，我们既没必要苛责开发商，也没必要苛责购房者。根据央行统计显示，中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，其中7成以上是房产，所以房价稍有下跌，往往就意味着家庭财富的缩水。因此，应该对提出要求的购房者保持一份理解。不过，凡事终究要讲规则，依购房合同行事。否则，房价涨了以后，如果开发商也认为自己卖亏了，是不是可以要求购房者补偿差价呢？
最后给购房者提3点建议
第一、如果确实有退房打算或要求补差价，应该找出合理的退房理由。一般来说，开发商擅自修改规划，宣传与实际不符，房屋面积误差超过3%或存在质量安全等问题，都可以要求退房或进行补偿。
第二、购房合同是保障双方权益的基础，所以在签订合同时，购房者可以和开发商商讨能否对降价促销等行为进行时间约束，也就是所谓的“保价”，如果开发商违约，购房者自然可以要求退房或补差价。当然，这并不是天方夜谭，在现实生活有此类案例出现。
第三、在买房过程中，尽量避开一些地段较差，房龄较高，物业管理水平较低的楼盘，当楼市发生波动的时候，这些楼盘往往最容易受到影响。因此，应该尽量挑选一些地段较好，口碑较佳，配套齐全，品质较高的楼盘，即便楼市有所波动，这些楼盘也具备较强的抗跌性，所以不仅住起来舒服，购房者也会更安心。
那么，针对“退房或补偿价”的问题，你怎么看呢？
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