H股物业板块回暖 ：上周东北地产H股物业指数收于7138.26点，累计上涨12.86%；同期恒生指数累计上涨2.39%，恒生综指累计下跌2.36%；上周东北地产物业A 股指数收于1469.69 点，累计下跌4.47%，同期沪深300上涨1.11%，上证综指累计上涨0.04%。上周涨幅前三物管公司分别为新城悦服务(+29.00%)、第一服务控股(+26.76%)、合景悠活(+26.67%)。

　　上周，中海物业、绿城服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、宝龙商业、金科服务、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、首程控股、雅生活服务、卓越商企服务获港股通增持，融创服务增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/融创服务/新城悦服务/合景悠活/建业新生活/ 时代邻里港股通持股比例分别为

　　63.08%/15.74%/8.64%/8.34%/10.79%/8.13%/8.05%/2.57%/8.32%/6.58%/8.16%/0.90%/3.40%/3.89%。其中，融创服务周内获最多增持(+1.04%)。

　　公司动态：上周，华润万象生活拟收购中南服务100%股份；碧桂园服务、融创服务于公开市场回购公司股份。

　　行业新闻：上周，佛山正式出台住宅物业服务品质分级标准；沈阳市目标2022 年底前实现物管委全覆盖；鲁商生活服务招股书失效后再次递表。

　　投资建议：上周，华润万象生活拟收购中南服务100%股权，交易代价不超过22.6 亿元，对应21 年PE 约12.8 倍；中南服务原本于2021 年11 月12日已通过港交所聆讯，已预备进入上市环节，此次并购为碧桂园服务收购富良环球、华润万象生活收购禹洲物业后又一次针对Pre-IPO 阶段物企的并购；截至2021 年底，中南服务在管面积5147 万方，合约面积9088 万方，归母净利润1.76 亿元，同比增长163.5%；2021 年1-5 月，中南服务基础物管/ 非业主增值服务/社区增值服务三大业务收入分别占比63.8%/30.8%/5.4%，毛利率分别为16.9%/39.2%/52.5%；本次为继1 月6日华润万象生活收购禹洲物业后开展的上市以来第二次收购，且收购的对象仍是民企，两单并购共获取在管面积6910 万方、合约面积1.19 亿方，于收并购方面大步跨进，预计此次并购将进一步增厚华润万象规模、完善华东区域布局。我们建议，中长期关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期需评估关联方信用风险影响，辅以估值性价比的考量，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期

（文章来源：东北证券）