龙湖坦言，并没有十分高明的战略，还经常磕磕碰碰，也不是特别能识别周期，不了解政府要制定三条红线，更不知道去杠杆会来得如此迅猛。

　　房地产的寒冬里，能够“吃饱穿暖”的房企都是时代的幸运儿。

　　龙湖成为波动环境中可以稳住阵脚的民营房企之一。过去的一年，其录得合同销售额2900.9亿元，同比上一年增长7.2%，营业额亦有21.0%的同比增长，至2233.8亿元。

　　高管们在业绩会上坦言，取得这样的成绩非常不容易，因为龙湖并没有十分高明的战略，还经常磕磕碰碰，也不是特别能识别周期，不了解政府要制定三条红线，更不知道去杠杆会来得如此迅猛。

　　有幸进入“安全区”，高管们将一切归结于龙湖的保守和谨慎。龙湖董事会副主席邵明晓表示，“2021年有房住不炒长效机制形成闭环，政策带来对行业的叠加冲击比较大，如此环境下，高杠杆的公司，或是过去3-5年没有足够自律的公司，压力会大一些。对龙湖来讲，我们始终根据自己的节奏在做。”

　　2022年，龙湖再次给出一个保守的销售目标，全口径销售3000亿元。此外，龙湖还披露了权益销售额目标，预计今年权益占比约65-70%，即权益后的销售目标约2000亿元。

　　深度调整的一年

　　回顾过去的2021年，行业变化之余，龙湖自身也发生许多改变，“调整”二字始终伴随。

　　不久前新上任的CEO陈序平在业绩会上挑起了大梁，据他介绍，龙湖正在将所有业务的发展拉回到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个。

　　对应这一说法的，是去年龙湖对组织架构所进行的调整。其先是将房屋租售及房屋装修列为主航道业务，7月，龙湖再宣布成立地产航道，原龙湖集团下设的多个部门被装入地产航道，龙湖集团总部正式“变身”为“集团赋能平台”。

　　自此，龙湖的主航道业务扩充至6个，分别是地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。按照陈序平的说法，将少数几个低效率的业务单元整合，利用航道的协同，可以令龙湖的效率越来越高。

　　年报披露数据显示，2021年，龙湖的整体营业收入为2234亿元，同比增长21.0%，年复合增长达33%；包括商业运营、租赁住房、物业管理等收入在内的经营性收入合计188亿，同比增长39%。

　　其中，物业投资业务收入同比增长37.5%至104.1亿元；商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%；龙湖冠寓开始盈利，实现租金收入22.3亿元，同比增长23%；物业管理首次突破百亿营收，实现全口径营业收入104亿元。

　　除此之外，龙湖公布了塘鹅租售和塘鹅美装修两个新航道业务的规模。截至2021年12月底，塘鹅租售覆盖成都、重庆、北京、上海、杭州、广州等国内20余座城市，累计服务用户137.5万人，客户满意度高达96%。

　　塘鹅美装修方面，目前覆盖40余城。并且，龙湖冠寓的装配式整装由塘鹅美装修提供，到去年年末，已覆盖全国25个城市、超过4万户。

　　陈序平称，未来龙湖会坚持在各个航道业务上的投入，“过去龙湖每年用销售回款的10%去投到持有投资型的物业，包括其他航道业务，未来，随着这些航道的现金流越来越高，各航道自身能解决一部分投入问题，会慢慢减少地产业务对其的反哺”。

　　商业最挣钱

　　多航道业务发展亦被龙湖视为利润增长的保证。

　　事实上，在房地产行业下行的大环境下，毛利率下降变成一种常态。从近期发布年报的房企来看，不少房企的毛利率出现下滑，例如旭辉去年的毛利率由上一年的21.7%降至19.3%、绿城的毛利率下降5.6个百分点至18.1%、越秀地产毛利率同比下降3.3%至21.8%。

　　龙湖也未能避免毛利率下滑。年报显示，2021年，龙湖整体毛利率约25.3%，而上一年，该数字为29.3%。其中，地产业务的毛利率为23%。

　　陈序平坦言，龙湖地产的毛利率在过去几年确实有一些下降的，主要原因是，2017-2018年上半年土地市场较热，这批项目现在陆续进入结算通道，对毛利率产生影响。他预计，接下来1-2年，这些历史项目都会陆续进入结算通道，所以地产开发毛利率还会保持在20%左右。

　　“整个集团会稳定在25%的毛利水平。”龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示，龙湖有信心达成25%的毛利率目标，一方面因为地产板块进入新的发展模式，地价、售价都更合理，另一方面，其他航道的高毛利率能够起到支撑作用。

　　时代财经发现，在龙湖六大航道业务中，毛利率最高的是投资性物业，相比地产开发25%左右的毛利率，投资性物业去年的毛利率高达近75%。

　　去年，龙湖也在持续做大商业版图。2021年，龙湖新开业12座新商业项目，截至2021年末，龙湖商业进入全国30座城市，累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米；商业出租率达到97%，龙湖商业的整体回报率约6.5%。

　　除了自持商业，去年，龙湖轻资产商业项目也正式开业。去年9月，武汉范湖里特色商业街亮相，这是龙湖与武汉地铁集团合作开发的TOD商业项目，也是龙湖首个开业的轻资产项目。

　　今年1月，龙湖将商业运营部分与智慧服务融合，成立“龙湖智创生活”品牌，并正式闯关资本市场。陈序平表示，2022年，龙湖还将有13+5个商业项目落地，即13座重资产，5座轻资产。

　　就在发布年报的前两天，龙湖智创生活签署又一轻资产项目，其与中港置业于成都签署战略合作协议，双方将共同打造位于成都锦江区的“中港·龙湖锦江天街”。

　　陈序平表示，龙湖会持续签约和获取商业项目，但不会为了规模或者数量去盲目扩张，每一个轻资产商业项目会坚持严格的投资和收益回报模型，遵循生意逻辑。“我们希望让一些手持商业综合体，但是不具备运营能力的业主，通过引入龙湖让其资产被盘活，获得稳定的回报，在这其中，龙湖也能通过业务输出获得相应的回报。”

（文章来源：时代财经）