房地产行业处在低谷，龙头企业万科2021年净利润几乎腰斩，主要原因是开发业务毛利率下滑、投资收益减少以及计提减值损失。非开发业务营收迅速增长，但贡献主要盈利尚需时日。

　　董事会主席郁亮在业绩会现场向股东致歉，并详解利润下滑原因和未来信心来源，原定一小时的问答环节也因投资者踊跃提问而延长半小时。

　　万科开发业务今年的目标是止跌企稳，经营服务业务以能否独立上市作为成功标志之一。经过组织架构调整后万科管理更加集中，同时高层下沉前线。公司还抛出大额回购及分红方案以提振市场信心。

　　毛利率下降拖累利润

　　万科3月30日晚间披露年报，2021年公司实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；归母净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

　　此前，万科在2021年中报首次出现净利润下降，跌势在随后两个季度持续，中报、第三和第四季度净利润降幅分别为11.7%、23.29%和73.05%。

　　万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中提到，这是继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次净利润下滑。郁亮在3月31日业绩会上再次向股东致歉。

　　对于净利润下滑原因，郁亮分析称主要源于毛利率下降，公司2021年整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，其中开发业务毛利总额同比减少189亿元。此外，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元；对部分资产计提减值而减少净利润约26亿元。

　　“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”郁亮表示。

　　业绩会上，郁亮进一步从管理和业务两个方面解读原因。在管理方面存在离散度大的问题，万科过去采取充分授权、分布式的机制，在行业快速增长时期有利于迅速抓住市场机会，但市场变化时会表现出参差不齐并拉低整体表现。此外，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。

　　有机构投资者质疑是否存在“业绩洗澡”。对此，万科总裁祝九胜回应称，四季度业绩大降主要由于结算时间分布上四季度占40%，投资收益也基本在四季度进行盘账，贝壳等投资业务出现下滑，另外因四季度市场下行而对部分项目进行了计提。

　　祝九胜还以“澡堂门票”做比喻，称包括郁亮在内的管理层个人收入也大幅下降，以此为代价进行业绩洗澡，没有必要也不可能，“如果一定要说和洗澡有关，我们更愿意用冲凉这个词，经常保持清醒的头脑。”

　　从销售层面看，市场低迷趋势暂未得到扭转。2021年万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。今年前两个月公司实现合同销售面积 395.8 万平方米，合同销售金额 649.7 亿元，同比下降41.4%和44.3%。

　　克而瑞研究指出，规模房企2021年度目标平均完成率不到90%。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。

　　培养非开发业务如“养儿子”

　　非开发业务方面，万科目前主要有万物云、物流仓储和长租公寓三大板块，这部分业务增速明显，但暂未开始为报表贡献明显利润。

　　年报显示，2021年万物云实现营收240.4亿元，同比增长32.1%，合同管理面积10.1亿平方米，同比增长38%；物流仓储实现营收31.6亿元，同比增长68.9%；管理租赁住宅收入28.9亿元，同比增长13.9%。2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。

　　郁亮认为，虽然目前从财务上看经营服务业务与开发业务不可比，但将来其盈利贡献不会小。因为上述三项业务NOI率都表现出了良好势头，且探索这些业务的“学费”大部分已经交完。此外，以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营服务业务提供了很好的资产增值变现出路。

　　万科对上述业务采取成本法计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，未来还是会坚持按成本法来记账，主要考虑到权益法评估增值在账面上没有现金流支撑，行业周期变化时对会计报表带来波动。

　　万科在去年11月宣布将分拆万物云赴港上市，万物云CEO朱保全称证监会已经给出了“小路条”。这意味着接下来万物云将进入递表阶段。近期港股物业、互联网等板块出现估值回落，朱保全对此表示，分拆上市主要考虑的是“孩子成人了”，公司战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。

　　郁亮表示，万科以“养儿子”的方式看待经营服务类业务，也会以每个业务能否独立上市为成功标志之一，希望机构投资者以新的估值模型来看这部分业务。

　　回购分红提振信心

　　对于接下来开发业务的目标，郁亮提出继续保持在行业第一阵营，并在今年实现止跌企稳。为此，万科在组织管理方面设立了开发经营本部，对开发业务进行统筹管理；对投资进行集中管控，提高对投资的要求；目前万科储备项目可以支持未来2-3年的发展。

　　郁亮还透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

　　经历近一年的市场低迷后，政策端近期有所放松，多部门表态防范化解房地产市场风险。郁亮表示，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。

　　市场上多家房企已经暴露危机，谈及是否会运用并购贷等工具实施并购，郁亮表示：“万科首先会保障自己安全，不给行业添麻烦，在此前提下，尽我们所能做一些有利于行业良性发展的事情，我们也会留意相关的机会。”

　　为提振市场信心，万科随年报抛出大额回购方案。公司计划在未来三个月内择机回购部分A股股份，回购金额为20亿至25亿元，回购价格不超过18.27元/股。按照上述回购金额测算，回购股份数约1.09亿股至1.37亿股，约占已发行总股本的0.94%至1.18%。

　　值得注意的是，此次回购价格相比3月30日收盘价18.98元/股有所折让。万科董秘朱旭对此表示：“这次回购考虑了很久，在今年3月份公司股价非理性下跌后，公司就决定要启动回购来维护股价，但由于3月份是年报窗口期，根据规定，年报披露30日前不能回购，公司也与监管方做了沟通，但都没批准。于是我们就将回购预案跟随年报提交了董事会审议，并在其中约定股价是在董事会审议前30日交易日的均价，也是为了避免股价非理性下跌。”

　　同时，万科推出上市以来最高比例分红方案。公司拟合计派发现金股息约112.77亿元(含税)，每10股派9.70元，分红比例为50.06%，此前十年万科分红比例在16%-44%之间。

　　万科股价近日接连飘红，自3月16日阶段性低点至今涨幅累计达33%。截至发稿，万科当日涨幅为3.42%，报19.63元。

（文章来源：证券时报·e公司）