事件：

　　3 月31 日，克而瑞发布2022 年3 月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额406 亿元，万科、保利分别实现单月销售额395 亿元、384 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期492 亿降至384 亿。3 月单月销售过百亿房企为15 家，较去年同期减少25 家，对比2020 年同期减少4 家。

　　点评：

　　3 月房企销售额同比-50%、较前值-5pct，房企销售降幅再扩大、并创历史新低。2022 年3 月，50家房企单月销售金额4,625 亿元，环比+30.2%，较21 年同比-50%、较前值-5pct；销售面积为2,957万方，环比+17%，较21 年同比-51%、较前值-12pct.值得注意的是，在我们跟踪的50 强房企名单中，恒大、佳兆业、新力、蓝光已无数据更新，考虑出险房企的销售数据后，3 月实际的房企销售同比降幅更大。22 年3 月房企销售表现继续恶化、并连续8 个月大幅下降，历史上较为罕见，主要源于：1)经济走弱背景下收入预期下降导致购买力下降；2)资金紧张导致房企降价以及市场预期悲观；3)近期新冠疫情反复也限制了销售的恢复；4)22 年上半年销售依然处于高基数阶段；5)房地产税试点预期导致市场观望情绪加大。此外，我们维持2022 年销售面积同比预测为-9.1%、及销售金额同比预测为-9.1%。

　　3 月单月销售：碧桂园、万科、保利排名前三，房企单月销售连续8 个月普降。从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，万科、保利分别位列二三。其中，碧桂园406 亿( YOY-46%)、万科395 亿(YOY-37%)、保利384 亿(YOY-22%)、融创220 亿(YOY-54%)、华润208 亿(YOY-20%)、中海224 亿(YOY-42%)、招蛇221 亿(YOY-27%)、世茂集团73 亿(YOY-76%)、绿城208 亿(YOY-23%)、金地209 亿(YOY-23%)、旭辉120 亿(YOY-54%)、中南59 亿(YOY-75%)、龙湖170 亿(YOY-32%)、阳光城38 亿(YOY-79%)、金科69 亿(YOY-65%)、新城117 亿(YOY-43%)等。3 月房企销售继续低迷、连续8 个月普降，TOP50 中仅仁恒单月销售取得正增长。

　　前3 月累计销售：碧桂园、万科、保利排名前三，房企销售在走弱中分化加剧。从累计销售来看，碧桂园位列第一，万科、保利位列二、三。其中，碧桂园1,329亿( YOY-33%)、万科1,045亿(YOY-42%)、融创723 亿(YOY-38%)、保利907 亿(YOY-27%)、中海480 亿(YOY-46%)、招蛇474 亿(YOY-35%)、金地455 亿(YOY-34%)、华润459 亿(YOY-32%)、世茂221 亿(YOY-67%)、绿城482 亿(YOY-28%)、金茂317 亿(YOY-50%)、龙湖370 亿(YOY-39%)、旭辉287 亿(YOY-49%)、阳光城139 亿(YOY-71%)、中南161 亿(YOY-67%)、新城308 亿(YOY-38%)、金科217 亿(YOY-56%)等。尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著。

　　投资分析意见：房企需求端继续低迷，销售降幅再创下新低，维持“看好”评级。房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：

　　A 股：保利发展、金地集团、建发股份、新城控股、招商蛇口、金科股份、中国建筑、万科A；H 股：

　　华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：

　　碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）