本期投资提示：

　　事件：2022 年4 月11 日，嘉诚国际与中国工商银行签订《战略合作协议》(以下简称“协议”)，主要为其在建及拟建高标准物流中心项目提供资金支持。协议指出，嘉诚国际拟将其海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，且该项目已向海南省发改委申请纳入REITs 试点项目库。公司计划未来将在全国乃至全球重要交通枢纽节点城市布局海陆空立体化智慧物流园区并形成网络，最终实现全链路一体化物流服务。

　　不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts， 简称REITs) 于1960 年发源于美国，是实现不动产证券化的重要手段。相关数据显示，截止2021 年底，全球在运营REITs 总市值约为2.5 万亿美元，占全球GDP85%的41 个国家和地区为REITs 的运行建立了制度保障，惠及人口近50 亿。回顾REITs 的发展历史，各经济体推出REITs 的时间窗与其经济周期密切相关，REITs 市场建设可为国家经济发展提供新动能。2021 年6 月21 日，我国首批9 只基础设施公募REITs 产品在沪深交易所挂牌上市，发行总规模314亿元，整体溢价发行，平均认购倍数超过8.5 倍。

　　我国首批9 只基础设施公募REITs 产品中，有2 单为物流仓储类标的，分别为红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(盐港REIT，180301)和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(普洛斯，508056)。以普洛斯为例，发行规模为58.37 亿元，发行期单位净值3.89 元，最新价格4.7980 元，溢价率23.34%(2022-04-11)。发行以来最高价格达到5.412 元，溢价率达到39%。盐港REIT 作为另一个物流仓储类标的，当前市价相较发行期溢价率已达到43.24%(2022-04-11)。市场表现可以看出，资本对于物流基础设施类标的认可度较高。

　　嘉诚国际作为一家定制化物流解决方案及全程供应链一体化的第三方物流服务提供商，定制化高标仓服务是其核心竞争力之一，核心枢纽节点物流基础设施的布局与其轻资产运营类业务形成战略协同。相较于传统的物流地产商模式，嘉诚国际面向制造业和电商客户提供高标仓储服务需要大量仓储设施，其主导开发的物流基础设施可实现投资运营全链条内部闭环；从物流基础设施投资的角度，嘉诚国际既是设施运营商又是设施投资商，其对物流基础设施的投资评估、规划设计、全生命周期管理优势明显。

　　嘉诚国际通过将其自有物流设施发行公募REITs， 可实现核心资产端布局的快速扩张，助力其打造标准化、网络化、智慧化的综合物流基础设施网络。从财务角度来看，对其影响主要有两方面：一是提高资产周转率，盘活其物流基础设施投资沉淀的资金，实现滚动投资；二是降低资产负债率和财务成本，通过发行REITs 减少贷款和财务成本；三是改善公司经营性现金流，转嫁长期固定资产投资带来的现金流压力。最终，通过资产的高效运转和规模的扩张，持续提高公司ROE 水平。建议关注嘉诚国际。

　　风险提示：行业重大安全事故，疫情影响加剧，宏观经济下行

（文章来源：上海申银万国证券研究所）