按揭贷款是人们在购房时极为常用的一种资金支付形式，近一段时间，房地产市场出现一些波动，有的购房者在还贷时遇到了一些极端问题。比如，当房屋烂尾一直不能交付，购房者还需不需要继续还贷？已经交付的房屋出现价格下跌，购房者想“弃房停贷”会造成怎样的后果？本期周四下午茶，我们邀请了北京市中永律师事务所高级合伙人张云霞律师，来共同探讨这一话题。

　　●编辑老陈：在还房贷过程中可能会发生这样一种情况，房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，或购房者出现财务问题无法偿还按揭。有的购房者干脆不要房子了，贷款也不还了。这种做法可行吗？

　　●张律师：这种做法是不可行的。购房者如单单仅是因房屋价格下降、无力清偿贷款而断供，已经构成违约。根据现行有效的法律规定，购房者与开发商签订的房屋买卖合同合法有效，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一旦断供，银行通常会起诉，法院一般会判决购房者一次性偿还银行借款本金利息、罚息等。

　　●购房者小朱：对个人会产生什么后果和影响？

　　●张律师：逾期还款会严重影响个人征信，包括未来向银行贷款或者办理信用卡等业务，都会受到影响。一旦进入执行程序，还会被限制高消费，列入失信被执行人名单，查封除房产以外的其他财产，冻结银行账户等财产，拒不执行情节严重的，可能被罚款、拘留。

　　●编辑老陈：在什么情况下，房屋会被拍卖？

　　●张律师：如果借款人没法偿还款项，银行会持生效法律文书申请法院强制执行，如果没有执行到其他财产偿还贷款，则法院会对房屋进行拍卖，以拍卖款清偿银行债务。这些费用包括：未支付的本金、利息、因拖欠而产生的违约金，诉讼费等。除此之外，拍卖过程中所产生的拍卖费、评估费和执行费等款项都需要购房者来承担。

　　●购房者小朱：如果碰到房价下跌的情况，那么房子通过拍卖所得的款项就很有可能不够偿还所有费用，而且法拍的房子成交价格可能会低于市场价。

　　●张律师：会存在这种情况的。在这种拍卖款不能覆盖剩余的本金及相应利息、罚息、违约金情况下，购房者依然要补齐差额；如果购房者的现有资金不够偿还差价，那么法院就会对其其他财产采取强制措施，甚至采取限制高消费和列入失信被执行人等强制措施。

　　●编辑老陈：有的购房者的想法比较“天真”，他们认为不还贷款，直接把房子给银行处置，看来这也是不可取的。

　　●张律师：在我们前面沟通的这种情况下确实是不可取的。但是也有例外，比如，当我们遇到自然灾害，如海啸、地震、洪水等不可抗外力因素导致购房者断供，一般来说银行也会灵活、人性化的对还贷规则进行适当的调整。比如地震发生后，银行对灾区不能按时还贷的单位与个人放宽政策，采取不催收催缴、不罚息，无不良记录的，还不影响继续获得灾区其他救灾信贷支持。针对突如其来的疫情，相关银行提出了延期还款、分期还款、减免利息、延长贷款期限、设置还款优惠期等关怀政策。但是无论如何，都需要银行作出相应的调整，消费者本人很难做出调整的。

　　●编辑老陈：还有一种情况是开发商的房子一直不能交付的，购房者可以申请退房停贷吗？

　　●购房者小朱：以我的买房经历为例，购房时支付完首付后，提交贷款资料，等待银行贷款审批通过，银行贷款审批通过后，次月就要还房贷了。假如我已经还了一段时间贷款了，但房子逾期迟迟没有交付，面对很有可能拿不到房子的情形，我能断供吗？

　　●张律师：一旦出现新房烂尾或者开发商不能如期交房的，购房者可积极行使权利，双方协商解除合同或者起诉到法院，达到解除条件的，由法院判决解除商品房买卖合同和商品房担保合同，由于房屋的按揭贷款是由银行直接支付给了开发商，在这两个合同都解除的情况下，按揭的本息由开发商返还给银行。同时，开发商应返还购房者所支付的首付款，甚至是支付违约金。所以，在确定商品房买卖合同已经达到解除条件的情况下，可以选择断供。

　　●购房者小朱：合同解除后就可以不还贷了吗？

　　●张律师：需要注意的是，实际上，这中间涉及到两个合同的解除，一个是商品房买卖合同，一个是商品房担保贷款合同。只有贷款合同解除后，才可以不还贷款。

　　我了解到曾经有一个案例，某地一家开发商因资金链断裂，致使房子无法按时完工、交付，购房者购买的楼盘最终成为烂尾楼。因资不抵债，开发商终于向法院申请破产清算。后破产管理人和购房者就此解除购房合同。双方解除购房合同后，但贷款合同没有及时解除，此时，购房者觉得自己已经不可能取得房屋，且房屋贷款是给了开发商的，就停止了向银行偿还贷款。

　　购房者停止还贷后，银行则以购房者没有按照双方签署的《个人购房贷款及担保合同》约定还款为由，把购房者起诉到法院，要求购房者继续还贷。当然在这个案件中，购房者被起诉后也提出了要求解除《个人购房贷款及担保合同》。

　　经法院审理后认为，因开发商未按期交房，导致房屋买卖合同解除，贷款抵押合同因不能实现合同目的也应当解除，最终判决解除贷款抵押合同，购房者不负有还款义务。

　　●编辑老陈：也就是说，商品房担保贷款合同的解除，是以商品房买卖合同的解除为前提的，商品房买卖合同及商品房担保贷款合同都被解除后，各方应依法相互返还。

　　●购房者小朱：是开发商申请破产清算，购房者才能提出解除合同的要求吗？

　　●张律师：并不是一定要破产清算，我刚说的只是一个具体案例。购房合同之所以能够解除是因为开发商逾期交房或不能交房的违约行为所致。

（文章来源：北京晚报）