据新华社4月13日报道，保障性租赁住房REITs项目取得重要进展。深圳市人才安居集团项目近日已报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

　　据了解，此次深圳市人才安居集团选取了4个位于核心区域或核心地段的优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。而项目的主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源。

　　对此，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，深圳作为我国改革创新的前沿阵地，率先申报保障性租赁住房REITs项目，具有重要的表率作用，预计接下来会有更多的保障性租赁住房项目加快跟进的步伐。

　　助力深圳保障性租赁住房需求

　　深圳是一个对保障性租赁住房需求很大的城市。根据第七次全国人口普查数据，深圳非户籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈现以租为主的特点。

　　根据深圳住房“十四五”规划，规划期间深圳计划建设筹集住房89万套(间)。其中，建设商品住房35万套；建设筹集公共住房54万套(间)，包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房8万套。供应分配保障性租赁住房占供应分配住房总量的比例不低于30%。

　　而深圳安居集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，亟需长期、大额、低成本的资金支持。

　　据悉，安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。

　　合硕地产机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示，深圳安居集团利用REITs项目的方式来促使金融杠杆提速增效，缩短保障性项目的开发周期，加快项目向市场推进的效率，从而实现保障性租赁住房规模的迅速扩大，满足居住品质和低成本生活的需要。

　　如今，深圳市人才安居集团已累计筹建落实人才住房15.8万套，其中保障性租赁住房约8万套，资产规模达1700亿元。

　　REITs对推动保租房发展具有重要意义

　　2021年6月份，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业试点范围。

　　同年7月份，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

　　据仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书》显示，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，且对稳定回报率预期普遍保持在4.5%-5.5%。但是随着中国公募REITs试点的不断推进，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。

　　同时，仲量联行还预计中国租赁住房REITs市场的潜在规模将有望超过9000亿元。

　　值得关注的是，深圳安居集团此次参与保障性租赁住房REITs的试点项目，整体出租率达99%。

　　中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，随着2021年6月保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs范围，保租房项目“融投管退”的商业模式闭环雏形就已初步形成。公募REITs是长期持有型经营物业的一个重要退出渠道，是实现保租房商业模式闭环的重要一步，公募REITs的真正落地对于推动保租房发展具有重要意义。

　　保障性租赁住房项目需因城施策

　　据住房和城乡建设部数据显示，“十四五”期间，将增加保障性租赁住房供给，初步计划40个重点城市新增保障性租赁住房650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

　　目前，全国已有近30个省(区、市)出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。

　　而郭毅认为，深圳保障性租赁住房REITs项目取得重要进展，并不会对其他城市保障性租赁住房项目产生过多影响。

　　郭毅对《华夏时报》记者指出，主要的原因在于，每个城市需要根据自己的优势资源去做针对性的处理，像深圳由于城市面积较小且城市较新，政府可以通过国资旗下的企业通过金融杠杆的方式来加速保障性租赁住房的建设和开展。而像对城市开发周期较长的北京来说，北京保障性租赁住房产品首先要推动撬动村集体土地和企业的闲置用地，然后盘活既有的土地来加速租赁型产品的市场供应。

　　徐跃进也提及，目前围绕保租房仍然有较多的政策空白，需要政府、企业、金融机构等各方主体积极探索。

　　“不过大家的目标都是一致的，都是要加快保障性住房的开发建设，实现市场的职住平衡、租售并举，稳定市场的价格水平。”郭毅总结道。

（文章来源：华夏时报）