支持改善和刚需住房需求，积极支持资本市场平稳运行。4 月22 日，银保监会党委召开会议，其中关于房地产提及提升新市民金融服务水平，有效满足新市民购房安居等方面金融需求；持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　合理确定最低首付比例、利率要求，做好重点房企风险处置项目并购金融服务。4 月18 日，中国人民银行、外汇局印发通知，提出23 条政策举措。其中关于房地产提及1)因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；2)金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度；3)商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房企风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。

　　因城施策各地持续变化。1)苏州首次使用公积金贷款：个人由45 万提高到60 万，家庭由70 万提高到90 万；2)无锡相关人才可直接在市区范围购买首套商品住房；3)杭州富阳区将增设四个不同层次的F 类人才，缴纳社保一个月以上，可在富阳区范围内购买一套房；4)长沙大专及以上学历就业人员可申请落户，享购房资格；5)常熟出台人才购房补贴，新建商品房按购房发票价给予1%优惠；6)南通出台新政，买房最高补贴总价2%；7)绍兴发布通知，首套房最低首付从3 成降至2 成；二套房最低首付从4 成降至3 成；8)赣州双缴存职工公积金贷款额度提高到60 万元，首付比例降低至20%。

　　1、本周新房、二手房成交情况：

　　新房方面：本周36 城整体新房成交面积相较去年同期变化-55.8%，环比+9.1%，相对2021 年周均-49.5%，年初以来累计同比-44.7%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-58.6%/-51.3%/-60.8% ， 环比变化+29.1%/+4.0%/+10.7%，年初以来累计同比-35.9%/-34.9%/-58.1%。

　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的13 个城市成交面积同比变化-44.8%，环比-0.8%，年初以来累计同比变化-41.9%。

　　(1)新房成交情况：

　　新房方面：本周36 城整体新房成交面积相较去年同期变化-55.8%，环比+9.1%，相对2021 年周均-49.5%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-58.6%/-51.3%/-60.8%，环比变化+29.1%/+4.0%/+10.7%。

　　4 月以来：36 城市新房成交面积同比-63.3%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-60.7%/-57.4%/-72.3%。

　　年初以来：36 城市新房成交面积同比-44.7%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-35.9%/-34.9%/-58.1%。

　　库存方面：本周统计的12 城市库存去化周期为12.0 个月，环比变化+0.4个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.4/+0.2/+1.2 个月。

　　(2)二手房成交情况：

　　本周的二手房市场中统计的14 个城市成交面积同比变化-44.8%，环比-0.8%。4 月以来累计同比-43.7%，年初以来累计同比变化-41.9%。

　　一线城市(北京、深圳)：二手房成交面积本周同比-31.0%，环比+3.9%。

　　4 月以来累计同比-32.8%，年初以来累计同比-40.1%。

　　二线城市(杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州)：二手房成交面积本周同比-41.1%，环比-2.4%。4 月以来累计同比-40.1%，年初以来累计同比-34.5%。

　　2、房企资金跟踪：

　　4 月22 日，保利发展发行15 亿并购专项公司债。

　　4 月22 日，华润置地发行50 亿元公司债券，票面利率为3.63%。

　　4 月21 日，新城控股发布公告，“19 新城02”注销未转售债券金额9.99849亿元。

　　4 月21 日，新希望地产获兴业银行80 亿元并购融资专项额度，用于并购业务。

　　4 月20 日，招商蛇口拟发行10 亿元超短期融资券，期限为180 天。

　　3、本周市场重要信息：

　　(1)行业信息：

　　4 月18 日，国家统计局公布2022 年3 月全国销售投资数据，2022 年1-3月商品房累计销售面积3.1 亿方，同比-13.8%(1-2 月-9.6%)；商品房累计销售额2.97 万亿元，同比-22.7%(1-2 月-19.3%)。

　　4 月18 日，国家统计局新闻发言人在国新办发布会上表示，随着房地产长效机制的完善，积极满足房地产住房需求，全国房地产销售下行态势会得到缓解。

　　4 月18 日，新华社发布经济十问，其中关于房地产提及各地针对房地产市场不同情况所作出的相应调整，并非房地产调控政策的翻转。要保持调控政策连续性稳定性，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，保持房地产业良性循环和健康发展。

　　4 月22 日，南京首批集中供地共计出让20 宗地块，6 宗流拍，成交金额191.5 亿元。

　　4 月22 日，天津首批集中供地生变：15 宗商住地因故停牌，总起始价168亿。

　　4 月22 日，广州天河、黄埔、白云各出让一宗商地总成交金额20.59 亿。

　　4 月20 日，北京市规划和自然资源委员会挂牌第二批集中供应的宅地，共计17 幅，建设用地面积97.7 万平方米，起始总价559.7 亿元，总规划建筑规模约175 万平方米。

　　4 月19 日，长沙首轮集中供地推出22 宗地，全部成交，两宗触顶熔断。

　　宅地完成摇号，中建信和、招商蛇口中签。

　　4 月19 日，宁波首批集中供地推出33 宗地，全部成交，总成交价265.17亿元。

　　4 月18 日，东莞市原定于4 月19 日-20 日集中出让的东莞首批8 宗宅地，因6 宗地块无房企报名提前终止出让。个别地块已是第二次被终止出让。

　　4 月18 日，湖南省住建厅将配合财政部门进行政策研究，既保障合理住房需求，又防止炒房。

　　(2)公司信息：

　　【招商蛇口】4 月21 日，公司发布公告。证券事务代表陈江先生因工作安排原因，申请辞去公司证券事务代表职务。新聘任朱瑜女士为公司证券事务代表。

　　【南山控股】4 月21 日，公司发布公告。公司全资下属公司成都弘润辉置业以7.37 亿元竞得成都市JN03(251)：2022-008 号地块使用权，并取得成交确认书。

　　【保利发展】4 月19 日，公司发布2021 年年度报告，2021 年营业总收入2850.24 亿元，同比增长17.19%。归母净利润273.88 亿元，同比下降5.39%。

　　【建发股份】4 月19 日，公司发布2021 年年度报告，2021 年营业收入达到7078.44 亿元，同比增长63.49%；实现归母净利润60.98 亿元，同比增长35.40%。

　　投资建议：3 月16 日六部门联合发声之后，政策变化进一步加大。近期降准、因城施策加速、看好地产股机会。持续推荐地产股，建议关注保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份、招商积余、南山控股等。

　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。

（文章来源：兴业证券）