事件：

　　5 月31 日，克而瑞发布2022 年5 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额380 亿元，碧桂园、万科单月销售额分别为378、300 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期594亿元降至300 亿元。5月单月销售过百亿房企为14家，较去年同期减少25 家，对比2020 年同期减少18 家。

　　点评：

　　5 月房企销售额同比-57%、较前值+1pct，处历史绝对低位、但或将逐步改善。2022 年5 月，50家房企单月销售金额4,074 亿元，环比+10.3%，较21 年同比-57%、较前值+0.7pct；销售面积为2,626 万方，环比+7%，较21 年同比-58%、较前值-2pct.值得注意的是，在我们跟踪的50 强房企名单中，恒大、佳兆业、新力、蓝光已无数据更新，考虑出险房企的销售数据后，5 月实际的房企销售同比降幅更大。22年5 月房企销售表现继续恶化、并连续10 个月大幅下降，历史上较为罕见，主要源于：1)经济走弱背景下收入预期下降导致购买力下降；2)资金紧张导致房企降价以及市场预期悲观；3)近期新冠疫情反复也限制了销售的恢复；4)22 年上半年销售依然处于高基数阶段。近期，地方政府在需求端支持方面的因城施策密集加速加码、并且房贷利率也连续下降，我们预计后续房企销售降幅将逐步有所缩窄，但低库存下房企间供给的差异也将导致分化进一步加剧。

　　5 月单月销售：保利、碧桂园、万科排名前三，单月销售普降中房企分化加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，碧桂园、万科分别位列二三。其中，碧桂园378 亿(YOY-53%)、万科300 亿(YOY-48%)、保利380 亿(YOY-36%)、融创127 亿(YOY-82%)、华润203 亿(YOY-19%)、中海279 亿(YOY-19%)、招蛇162 亿(YOY-48%)、世茂集团61 亿(YOY-79%)、绿城151 亿(YOY-52%)、金地142 亿(YOY-50%)、旭辉108 亿(YOY-60%)、中南46 亿(YOY-77%)、龙湖135 亿(YOY-54%)、阳光城25 亿(YOY-85%)、金科79亿(YOY-60%)、新城114 亿(YOY-53%)、建发+联发合计151 亿(-31%)、滨江93 亿(YOY-18%)、华发70 亿(YOY-51%)等。5 月房企销售继续低迷、连续10 个月普降，但分化也在进一步加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：

　　越秀+2%、滨江-18%、中海-19%、华润-19%、保利-36%、建发-39%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

　　前5 月累计销售：碧桂园、万科、保利排名前三，累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看，碧桂园位列第一，万科、保利位列二、三。其中，碧桂园2,012 亿(YOY-43%)、万科1,673 亿(YOY-42%)、融创986 亿(YOY-59%)、保利1,592 亿(YOY-32%)、中海965 亿(YOY-38%)、招蛇777 亿(YOY-41%)、金地722 亿(YOY-44%)、华润813 亿(YOY-36%)、世茂343 亿(YOY-72%)、绿城788 亿(YOY-39%)、金茂509 亿(YOY-54%)、龙湖621 亿(YOY-44%)、旭辉496 亿(YOY-55%)、阳光城200 亿(YOY-75%)、中南258 亿(YOY-71%)、新城515 亿(YOY-46%)、金科360 亿(YOY-58%)、建发+联发合计639 亿(-32%)、滨江450 亿(YOY-36%)、华发350 亿(YOY-35%)等。前5 月尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀-15%、保利-32%、华发-35%、华润-36%、滨江-36%、建发-37%、中海-38%、绿城-39%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

　　投资分析意见：销售持续断崖下跌，但普降中出现分化，维持“看好”评级。近期，房贷连续降息，高能级城市限购逐步放开，并叠加政府推信用保护工具支持民企发债，显示目前政策基调正由托而不举向积极支持转变，预计供需两端政策都有更大放松空间，并预计行业基本面也将逐步恢复。此外，从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、中国建筑、金地集团、华发股份、招商蛇口、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）