我国城镇化率达到65%，户籍人口城镇化率只有46.7%，这意味着城镇化还有较大的增长空间。按一般规律来讲，在这个阶段，城市的资产增量还会大幅度上升，反映在城镇化完成之前，城镇化人口增加，标准提高，因此对交通通讯、供电供水供气以及新型基础设施的数量与质量都有更多要求。中国的人均基础设施存量水平大致只有发达国家的30%。宏观上讲，城市基础设施、公共服务、房地产等领域，是人均资产存量极具增长潜力的空间。

　　城镇化是最大的内需所在，这句话已讲了不少年，但仍不过时，还可以再讲二三十年。但在未来的二三十年中，对于如何释放这个内需，在路径上将有所变化。近年全民所有制单位每年新增生产性投资数额与资产存量总额数量加以粗略推算，增量与存量之比约为1:8左右。因此如果说在城镇化的上半程，主要是做城市资产增量，那么城镇化进入下半程，就需要增量、存量并重，特别注重发挥城市资产存量作用，让其充分发挥多方面作用，这样增量、存量共同撑起新型城镇化的大厦。这是中国国情所致，也是高质量城镇化的必由之路。

　　归结起来，盘活存量对城镇化的意义包括：更充分地利用现在基础设施，进一步拓宽社会投资渠道，降低政府债务风险，促进有效投资，使城镇化过程中“人城地钱”的良性循环能够实现。

　　对于城镇化来说，盘活城市存量资产有多种应用场景。

　　例如，盘活城市存量资产是收缩型城市生存之道。2019年，国家新型城镇化年度任务中就明确要求收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。2020年我们为东北某省一个区域做“十四五”规划。这个区域有几个资源型城市，原先一直靠煤，后来煤挖空了，接续产业没有发展起来，人口流失较为严重。盘活存量的做法主要是空间上收缩，集中发展城区和重点节点；产业战线上收缩，集中于具有优势的主导产业，形成产业集群；公共服务设施相对集中，核心是吸引人口更合理布局，提高设施与服务利用效率，公共服务质量不降低等等。

　　盘活存量能缓解新建带来的投资压力，这是一个核心功能。有一个省会城市从发展考虑，需要有一个政务中心，如果新建，这就面临着大量建设资金的压力问题。按盘活存量资产做法，就不需要新建。这个城市的做法是对已有国有资产摸底调查之后，成立城市投资建设有限责任公司经营存量资产，以招拍挂的形式出让老城区办公楼直接融资；将位于市中心的原房产出租经营间接融资；对有条件不交出原办公面积置换的单位按新大楼购置价出全资购买；对新的行政中心分配之后多余的部分改为商业写字楼按市场价出售。

　　盘活存量为解决城市居住等突出难题提供更多方案。中国已形成极其巨大的住房存量，城镇住宅存量约400亿平方米。这意味着，按10亿人在城镇生活，人均居住可以达到40平方米。这其中，有一部分是多套住房；有一大群人根本只有一张床，没有一间房。比如1.3亿进城农民工，租住面积只有城镇人口的一半，但居住支出已占消费的40%，所以七成以上的农民工是租房。为了推进市民化，就需要发展租赁住房，原先的思路主要就是政府规划，通过造房形成增量，这里面就存在一些挑战：投资压力大、后续管理难，而且从社会学意义上讲，将一群人圈定在一种类型的居住区也会有一些问题。现在再多一个思路，就是从存量上找空间，也就是如何盘活操作中，确实面临一系列制度、机制、政策问题，但利用现有存量住房资产发展租房市场的可行性、时效性与必要性是完全成立的。

　　盘活资产存量要顺利实现，参与主体就必须真正扩容。社会资本参于盘活存量资产已有所介入，比如参与盘活老旧小区改造等。但是主体还不够多、规模还不够大、参与还不够深、规划还不够长。社会资本其实看重盘活资产存量这一大块业务，但普遍担心的是政策不稳定、法规不健全、程序不透明。因此增强他们的信心就需要营造法治化、规范化的营商环境。对于盘活存量资产涉及的大量的国家战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，务必公开，这样可以减少社会资本被“套住”的担心。

　　另一个需要做的工作，就是开发多种工具方法。这些工具方法相当部分还不好用，因此需要立法、行政等部门共同参与。比如研究推进REITs相关立法工作，进一步规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)。积极推进产权规范交易，开辟绿色通道，推动存量资产盘活交易更加规范、高效、便捷等等。

（文章来源：21世纪经济报道）