随着青浦区最后一宗地块花落大名城，2022年上海首轮土拍收官，共计36幅涉宅地块均顺利成交，总成交达到834.72亿元。这一地块数量与成交金额，均创下集中供地以来的新高。

　　从土拍的整体热度上来看，有19宗地块底价，占比近半数；也有13宗地块溢价率在8%以上，占比约36%；平均溢价率为3.49%，较2021年第三轮已有所改善。

　　其中，招商蛇口通过独立及联合体方式拿下4宗地块，权益拿地金额超百亿，成为此轮土拍最大赢家；此番总价最高的普陀长风社区地块，则由土拍市场的“新面孔”宸嘉发展拿下，成交价近64亿元。

　　回顾5日的土拍，上海的土地市场能在疫情影响下，出让活动延期2个月后，仍能有此稳健的表现，并有不低的房企参与度，与及时调整出让规则关系密切，降低房企参与门槛，并降低拍地前冻资比例，让更多房企参与其中，提振市场情绪。

　　在中指研究院土地事业部负责人张凯看来，上海此轮土拍符合预期，在当前大环境下，热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。

　　招商117亿摘地4宗

　　自2020年7月初，在虹口区涉“围标”争夺战中，从近190轮的竞价中胜出后，招商蛇口在上海土地市场上的存在感越发强烈。不完全统计显示2021年，招商蛇口在上海共收获了5宗地块。

　　此次招商蛇口活跃度依旧处于领先地位，在前几日的竞价中，其先后摘获普陀区中山地块、位于内环的徐汇区斜土街道地块、闵行区吴泾镇地块。其中，徐汇斜土街道地块的成交溢价率为9.57%，亦是本批次土拍中溢价率最高的地块。

　　在最后一日的土拍中，招商蛇口击败了中建八局、保利发展、国贸、招商、华发，通过一次性报价，以约19.19亿元的总价，竞得青浦区西虹桥会卓路南侧地块，楼面价37088元/平方米，溢价率达9.08%。这也是招商蛇口在西虹桥的第三宗地块。

　　在成功斩获在本批次中的第4宗地块后，招商蛇口本次的总权益拿地额达到了117.7亿元，领先于高大房企，也是本轮唯一一家拿地破百亿的房企。

　　拿地金额紧随招商之后的，便是同样深耕上海多年的中铁建，先后单独拿下3宗地块，总拿地金额为69.3亿元，均位于松江区，其中有2宗地块溢价率超9%，热度可见一斑。

　　居于中铁建之后的便是厦门国企建发，其与华发股份组成的联合体，在闵行区连续拿下2宗热门地块，其中以26.58亿元的总价竞得的七宝古美地块，其临近的项目融信旭辉·世纪古美于2021年入市时，两开两罄，且触发了不低的入围积分。

　　此外，建发在供地首日，还约22亿元的底价获取了一宗金山新城地块，以此计，其总的权益拿地金额约为50.2亿元，位列各大房企第三。

　　上述闵行2宗地块，也是华发自上海集中供地以来，首次有所收获，以28.2亿元的权益拿地金额位居各大房企第十位。

　　不过，有的房企收获不俗，也有的企业失落而归。据公开信息显示，保利发展在此轮土拍报名了7宗地块，但无所斩获，全程陪跑；作为民企代表的碧桂园，报名了一宗地块，也未能实现补仓。

　　新规催生新面孔

　　事实上，本次土拍依旧是国央企的主场，国资背景业业累计拿地额占比78%。尽管如此，本轮上海土拍还是有不少“新面孔”。

　　土拍首日豪掷63.7亿元拿下普陀长风地块的宸嘉发展&惠州奥林匹克置业，便是初次入沪；先后在金山、宝山罗店拿下2宗地块的小房企佳运置业，仅早年间在上海开发了4个项目，如今则是时隔多年再度返沪。

(20宗现场竞价地块成交情况)

　　在上海中原地产资深市场分析师卢文曦看来，这些新面孔得以参与的一大原因在于本次土拍规则的调整。

　　“上海土拍规则是全国最复杂要求最高的地方，比如‘招挂复合’的入围方式，房企要接受‘打分制’的审核。”卢文曦表示。这对房企经济实力、资产规模、技术资质、项目经验等方面都有较高的要求，尤其是房企参与较多的优质地块，在进入招标环节后，中小房企劣势明显。

　　这次则不再采用“招挂复合”，所有地块均采用挂牌方式出让，使得报名成功的企业均有机会出价竞拍。

　　同时，为了减轻房企的资金压力，此轮规则调整，还将房企拍地前冻资比例由地块起始价的1.3倍降至1.1倍。“降低准入门槛可以让更多对上海土地感兴趣的房企参与。”卢文曦说。

　　克而瑞统计显示，本轮土拍中，有20宗地的参拍主体都在2家以上，如竞争最激烈的闵行区七宝镇古美北社区地块，吸引了6个竞拍主体8家房企参拍。

　　这也给中小房企带来了参与机会。在2021年第三批次中成功获取了一宗地块的同润，此番再竞得浦东新城地块。

　　值得一提的是，有长期关注上海市场的房企投拓人士透露，这轮调整后的规则将继续执行，对房企“友好很多”。

　　不过，在同策研究院研究总监宋红卫看来，这些房企拿地积极的原因，不只在于拍地门槛的调整，更重要的是基于上海楼市健康的基本面。

　　6月1日复工复产以来，上海部分项目开启线上认购，各大售楼处也陆续开门迎客。据上海中原地产的数据显示，5月30日-6月6日的一周内，上海新建商品住宅成交面积环比增加141.80%，楼市成交反弹明显。

　　同时，二手房市场也快速步入正轨。据上海链家研究院，6月1日-5日，二手房单周带看量恢复至封控前35%的水平，成交量恢复至封控前30%的水平；同时，该周新增挂牌量已经恢复至此前的六至七成左右，二手房市场的活跃度正在有序恢复。

　　宋红卫预计，从楼市趋势来看，上海楼市有望在8月份以后明显反弹，全年商品住宅成交规模在790-840万方左右。

　　“首轮土拍的地块，开工速度快的房企在年底左右就可实现入市，也就是说今年上海楼市供应量将会更为充裕，供应的增加也会推动需求快速复苏反弹。”宋红卫表示。

（文章来源：第一财经）