“赶作业”式加息，引发市场对美国经济“硬着陆”的担忧。作为对利率高度敏感的行业，美国地产市场将如何演绎，对经济影响几何？最新梳理，供参考。

　　为何关注地产？利率敏感、上下产业链复杂，是经济的先行指标美国地产体量虽小，但由于利率敏感、上下产业链复杂，在经济分析中具有重要地位。美国地产投资占GDP 比重不足4 个百分点，对GDP 同比贡献不足0.2 个百分点；但地产行业增加值占GDP 比重超10%。但是，地产链相关行业占GDP比重接近7%，且紧紧跟随地产景气变化。由于对利率高度敏感，地产投资走势往往领先于其他投资分项变化。因此，地产是经济活动中重要的领先指标之一。

　　美国地产具有明显的周期往复规律，表现为销售领先于投资，库存变化决定房价走势。历史回溯来看，地产周期跟随利率周期变化的原因在于，新屋销售走势一般领先新屋开工走势1 个季度左右，且主要由按揭利率驱动。地产销售中，除了新屋销售外，成屋销售体量更大、占比往往超85%，二者历史走势大体同步。作为地产供需矛盾的直接结果，美国房屋库存变化对房价走势具有较高的解释力。

　　疫后地产繁荣怎么看？需求旺盛、供应瓶颈下，房价持续上升疫后地产繁荣，缘于货币财政双重宽松、就业修复大幅增强了居民购房能力，以及疫情对购房意愿的提振。需求端来看，决定地产销售的是购房能力及意愿。疫后低利率、财政刺激及就业高景气下，居民住房购买力大幅提振，新屋销售、成屋销售总计由低点翻倍、升至800 万套。疫情对就业生态的重塑，使得居民更愿意去市郊置业，而房价上涨预期的进一步强化，反过来推升了居民的置业热情。

　　供给瓶颈掣肘地产投资端，以及疫后救济政策下成屋供应受限，使得地产库存降至低位，房价高增。尽管疫后地产销售“火爆”，但供给端的修复进程明显滞后，导致本轮周期明显“异化”。投资方面，受制于原材料紧张及劳动力短缺等，美国地产开工缓慢，拉大供需缺口、新屋库存大幅去化。美国政府在疫情期间连续出台的救济政策，压制了成屋供应，进一步加剧了供需矛盾、推升房价。

　　地产未来走势？强加息下兴衰更替，或成“硬着陆”的脆弱一环美联储高强度加息下，地产销售已快速走弱；参照历史规律来看，房价增速或将于3 季度前后见顶。自美联储开启加息周期以来，30 年按揭利率从3%附近快速上行至接近6%，导致地产销售大幅降温。不过，因供给瓶颈未得到有效缓解，地产库存仍处低位，对应房价同比尚在寻顶阶段。美联储高强度的政策正常化下，按揭利率仍将趋于上行，以史为鉴，房价同比或将于3 季度前后见顶回落。

　　美国地产链或成“硬着陆”中的脆弱一环，但居民杠杆的相对健康，可能使得未来地产相关风险暴露相对可控。货币政策“慢了一拍”、财政政策“有心无力”，加大了本轮美国经济“硬着陆”的风险。作为对利率高度敏感的行业，2022 下半年起，地产投资对GDP 贡献或将转负，相关耐用消费品也可能会受到连累。

　　但是，居民资产负债表的相对健康，或使得地产市场爆发危机的风险相对可控。

　　风险提示：美联储加息周期持续性不及预期。

（文章来源：国金证券）