自上周以来，地产基金产品的备案似乎全部暂停了……

有不少私募同行表示，已提交备案申请的产品目前迟迟没有反馈，甚至有同行反映说监管部门最近都不会给住宅类的地产基金产品备案通过（包括所有股权投资类的）。

已申请备案的产品迟迟无法有结果则让人分外焦虑，这次地产私募基金产品备案是暂停？还是监管为后续的重大调整所做的准备动作？目前行业内尚无确切的说法。

这迟迟没有反馈，是暂停？还是已经在强监管之下的地产私募，将有重大调整，目前的无反馈是准备动作？

那么，地产私募，还能备案吗？在“三道红线”贯穿执行的大背景下，地产私募会退出舞台吗？

地产私募的兴起与落寞

房地产行业是个资金密集型行业，因此，房企要实现规模迅速扩展，融资就是必不可少且至关重要的支撑。房企的融资渠道主要有银行贷款、债券融资、股权融资和非标融资等。

2010年以来的楼市调控，使房企银行贷款和房企发债受到限制，非标业务兴起；这一阶段房地产私募基金在非标业务盛行下得到快速发展，房地产私募基金的发行规模和发行数量迅速增加。

2016年以来债券违约事件频发，金融去杠杆应运而生；

2018年地产私募集中爆雷，中基协等监管部门就私募基金的监管陆续发布了众多新规：

2019年12月23日中基协继续发布了新版的《私募投资基金备案须知》；

2020年2月28日又发布了《关于便利申请办理私募基金管理人登记相关事宜的通知》；2020年3月20日中基协接着发布了《关于公布私募投资基金备案申请材料清单的通知》；2020年12月30日发布了《关于加强私募投资基金监管的若干规定》

……

新规逐级强压之下，通道业务被清理，非标发行受阻，与地产相关的私募基金产品几乎是被拦腰截断了。

从2019年至今，在中基协官网可查询到的跟地产有关的私募基金产品屈指可数，国内主流的地产私募机构甚至在近一年的时间里要么没有新增备案的产品，要么全年也就备案那么一两支产品，以致于地产私募的不少同行还经常笑称“这年头谁还正儿八经地去搞地产基金”。

曾几何时，房企受制于国家宏观政策体系以及金融监管政策，外部融资渠道受限，银行、信托等监管趋严，具备监管较为宽松、灵活性高、适用于地产开发流程各环节进入等优点的私募基金则成为房企有限的可选的且灵活的融资方式。

高高抬起又重重落地……地产私募将何去何从？

强监管下的地产私募

2018年地产私募股权基金开始频繁爆雷；2018年底开始，监管政策一路从严，补丁越打越密，在银行、信托、私募的竞争态势下，地产私募的生存空间越来越窄已成为不争的事实。

2019年、2020年地产私募进入行业肃清阶段，整体上已经历了大洗牌，由此也导致大量的投资人流向他处。

事实上，自2017年2月至今，地产私募基金产品的备案数量整体呈现的是直线下跌态势，存量的已备案的地产私募基金产品中，延期兑付和无法兑付的产品数量占了很大一部分，比如深圳2019年的产品逾期兑付率甚至达到了80%以上。