经济观察报 记者 田国宝截至3月10日，房地产国内信用债累计发行2324亿元，比上一年同期多出六成，比2019年同期增加四成以上。

在一家房企融资部门任职的苏勇亲身感受却是，无论是一般公司债，还是中票，对于一部分房企而言，发行难度越来越大了，成本与2020年相比均有差距，甚至3月的成本较1月也有小幅抬升。

但是另一部分房企在发债上并没有感受到明显变化，少数企业的2021年融资成本甚至还在持续下降中。支撑房企融资的条件系数中，销售规模在其中的分量下降了，大房企不一定能拿到钱，小房企也不一定融不到资。

一位证券机构分析人士有类似判断，虽然一段时间来，资金层面相对宽松，但2021年以来，发债成本普遍有所上升；同时，房企融资分化也日渐明显，这种分化不仅仅体现在利率上，同时也体现在能不能融到钱、能融到多少钱上。

好的基本面、强大的信用背书以及具备竞争性的管理和产品，越来越成为房企的核心优势，体现在融资上，部分房企逐渐消失在信用债市场中，而部分房企的发债优势得到强化。

发债之困

一直以来，加杠杆和规模扩张是房地产行业的重要动作，但2019年以来，随着房地产融资不断收紧，尤其是2020年四季度以来，部分房企发行债券等待的时间越来越长了，融资难度越来越大了。

上述证券机构分析人士告诉经济观察报，一家中等规模的房企，过年几年里，虽然偿债风险一直伴随左右，但也一直可以通过借新还旧、暂停拿地和加大销售回款力度等措施来换取降杠杆空间。

不过，2020年下半年以来，这家公司申请发行的几笔债券，至今没有得到反馈。彼时，这家公司到期债务规模较大，加上一部分进入回售期的债券，面临着较大的偿债压力。

由于发债的希望变得渺茫，过去的一年中，这家公司不得不通过降价卖房等方式累计兑付了超过400亿元的债券。虽然短期负债下降了，但风险并未消除，“今年他们又申请两笔债券，不过一直没有被受理。”该证券分析人士透露。

在2021年的房地产信用债市场，与这家公司面临同样遭遇的房企并不在少数。另一家千亿房企年内到期债券大约在60亿元左右，年初就申请30亿元公司债，但截稿前，仍没有实质进展。

一家浙江涉房企业，近一年需要回售和兑付的国内信用债总额超过70亿元，但一笔2亿元的债券等待了两个月，依然没有答案，导致其部分存量债券成交价一度跌去了三成。

与这些今年才开始发债受限的房企相比，还有部分中小房企很早之前就消失在信用债市场。一家200亿元规模房企的人士告诉经济观察报，从2019年起，他所在的公司就没有再发行过信用债，“我们对外的说法是主动降杠杆，实际上就是拿不到了”。