5月22日，高和资本联合创始人、执行合伙人周以升先生在“2021清华五道口全球金融论坛”上发表了题为《基础设施公募REITs的十字拓展》的主题演讲，以下是演讲观点总结：

第一，中国公募REITS经历了从探索、酝酿到落地的发展历程

第一个阶段是探索期。早在2003年，监管层已启动公募REITs研究；2005年领展REITs上市，同年主要资产位于中国大陆的越秀REITs也在港上市；国内在实操方面落地要等到7年后，2012年银行间市场发行了天津保障房资产支持票据，是债务性融资的尝试；再之后权益型公募REITs的方向迎来了突破性创新实践，一个是2014年中信启航类REITs，另一个是2015年鹏华前海万科A准REITs，这两个产品也形成了当前的“公募基金+ABS”的整个制度框架。

第二个阶段是酝酿期。这个阶段是公募REITs建构和探索的重要过程，其中有三个要素使公募REITs的诞生成为可能。首先，权益型类REITs的发展让股权类的投资人能够参与投资，股本金能够进入市场；其次，美国市场REITs常用的配套工具CMBS在中国市场出现；最后，类REITs发行实现脱离主体信用，也即基础资产与集团公司的隔离。

这三个条件的实现真正构建出公募REITs发展所需要的市场环境。其中重要案例包括2016年8月份第一单CMBS“高和招商-金茂凯晨CMBS”、2017年10月第一个脱离主体的公寓类REITs“新派公寓类REITs”、以及2019年9月份首单基础设施的类REITs“沪杭甬徽杭高速类REITs”等等。

第三个阶段是当前的落地期。从2020年4月《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》颁布至今,经过监管及从业人士的努力，已有9单公募REITs获得证监会的许可将于近期发行，令人期待。

第二，基础设施公募REITs包含了基于中国国情的独特创新。

治理机制角度：中国基础设施公募REITs的采用的是“公募基金+ABS+SPV项目公司”的结构,其中最上层是公募基金对接投资人，中间层是资产支持证券跟公募基金的衔接，还有最下层的SPV和项目公司。其中公募基金由于其法定位置而被压实责任，这个跟成熟市场依赖内部管理人或者外部专业管理人的结构有所不同；

底层资产角度：与国际市场公募REITs起步时底层以商业和办公为主不同，中国公募REITs试点底层资产为基础设施，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目；

杠杆率角度：跟国际市场相比，中国基础设施公募REITs杠杆率设置非常稳健，按照监管口径计算，最高的资产负债率不高于28.6%，其中可用于收购的并购融资负债率是不高于16.7%的；

投资人角度：为了保证利益一致性，保护投资者，基础设施原始权益人需要留最低20%份额，零售的公众投资人投资份额占比最高不高于24%。