房地产多个方面的放松尺度和支持力度都加大了。

　　2022年11月8日，在人民银行的支持和指导下，中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

　　11月9日，中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债增进公司”)发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，加大对民营房地产企业增信服务力度。

　　11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。

　　11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

　　一位券商人士对《中国经营报》记者表示，随着“第二支箭”的作用进一步充分发挥，有利于稳定和扩大民营企业的融资，有利于提振投资者信心。关于业内讨论较多的“十六条”政策，更为重要的作用可能在于其对金融机构的背书作用，即便其中多数要求都在重申过去的政策精神，但当下的信号意义还是非常振奋地产行业的。

　　“第二支箭”延期并扩容

　　2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。交易商协会相关负责人表示，民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

　　在广发证券首席经济学家郭磊看来，“第二支箭”主流的运作模式为：央行利用再贷款为专业机构(中债信用增进公司、商业银行等)提供部分初始资金，专业机构进行市场化运作，创设并出售信用风险缓释工具(如CRMW)给投资民企债的金融机构；信用风险缓释工具相当于“违约保险”，能降低(转移)金融机构投资民企债的违约风险，提高金融机构投资民企债的意愿。简单来说，“第二支箭”是央行出资帮助民企用“债券+信用风险缓释工具”组合方式融资的机制设计。

　　值得一提的是，房企债券融资支持工具并不是今年首次使用。中信建投证券固定收益首席分析师曾羽表示，在今年5月时，监管部门已经针对示范性发债试点房企名单，提出由中国证券金融股份有限公司为示范性房企发债提供信用保护工具，通过发行CRMW和CDS信用缓释工具的方式进行支持。但是彼时由于担保金额覆盖程度有限，且需要投资者承担风险缓释成本，落地效果并不明显。

　　今年8月中下旬开始，中债增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及新城控股、美的置业、龙湖集团、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等6家民营房企。在曾羽看来，“增信中票”一定程度提振了市场信心，但是由于房企需通过第三方或实物资产进行反担保，在资产普遍受限比例较高的情况下，市场预期房企可提供的反担保资产有限，叠加行业负面舆情仍在持续发酵，非理性恐慌情绪仍未得到根本缓解。

　　天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，对于民营房企而言，“第二支箭”并未超出此前的政策范畴，但政策力度明显加强。在当前对于民营房企一系列的救助政策之下，未来进一步的增量政策仍可以期待。

　　在曾羽看来，当前我国信用债市场以国企为主体，2019~2021年，民营企业债券发行规模仅分别为0.4万亿元、0.5万亿元和0.3万亿元，一级发行占比不足5%，2500亿元的民营企业债券融资支持几乎相当于近3年年均发行的60%，覆盖程度大大增强。

　　孙彬彬认为，考虑到当前，实际尚未违约的民营房企本身就已不多，而支持已经违约的民营房企进一步发债，可能意义并不大，实际的支持范围大体可以匡算。但不管怎样，有中债增进公司做担保的债券，可以积极参与；对于目前尚未违约的并且资质较好的民营房企存量债券，也可以适度乐观。

　　地产供给端纾困政策升温

　　中信证券首席经济学家明明认为，当前民企融资难、偿债压力大等问题依然是市场的关注重点，民营企业债券融资支持工具扩容成为近期市场的一大信号。2022年1~10月，房企累计发行境内债4648亿元，其中国企发行占比87.6%，同比上升4.7%；民企发行占比仅为4.0%，同比下降74.9%。同时当前房企面临较大的偿债压力，预计2023年境内债到期3277亿元，2023年一季度将迎来新一轮到期高峰。但在交易商协会公告称民营企业债券融资支持工具“第二支箭”延期扩容，监管层再度发力支持民企发债融资后，市场情绪已明显好转。

　　在郭磊看来，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具的政策中，由于其他行业的民企违约率并不算高，这次的主要意义之一就是缓解民营房企的融资问题。“第二支箭”是融资端纾困政策的加码，有利于提高房企债券融资的效率与规模。本轮需求刺激政策之所以对地产销售端的作用不显著，一个重要的原因是地产信用风险事件多发环境下，房企大部分倾向于降价销售尽快回笼现金流，这一特征进一步影响了居民的房价预期与购房意愿。在“第二支箭”与其他地产纾困政策的叠加下，地产信用风险得到有效缓解，则地产销售亦能得到更好的提振。

　　明明认为，尽管支持工具的政策效果仍待观察，但央行对于民企、包括民营地产企业融资支持的政策态度明确，有力提振了投资者信心。相较于总量层面的流动性宽松和利率点位，市场更关注民企流动性压力以及信用风险等问题。随着“第二支箭”的扩容，预计市场信心将会进一步修复。

　　在广发证券银行首席分析师倪军看来，目前各类稳地产政策核心是通过监管凝聚市场共识，先打破抽贷断债的恶行循环，维稳存量债权，再通过类似“第二支箭”政策工具扩大市场信心，推动地产企业融资现金流良性循环，那么会有更多地产企业能度过地产寒冬，地产领域不良生成将大幅降低。如果政策顺利推进，地产信用环境将明显改善。

　　不过，孙彬彬认为，从实际落地情况来看，考虑到之前的信用风险缓释凭证、担保增信等落地均偏市场化，如担保要提供充足反担保，明显削弱了政策的救助力度。在房地产基本面仍偏弱的情况下，如何平衡政策救助力度与对应信用风险，是当前政策需要思考的内容，对于市场只能走一步看一步。

（文章来源：中国经营网）