今日港股物业板块全线上扬，中小市值的二线民营物管企业涨幅居前，宝龙商业(09909.HK)上涨27.95%，融创服务(01516.HK)涨17.19%、时代邻里(09928.HK)、卓越商企服务(06989.HK)、世贸服务(00873.HK)、星盛商业(06668.HK)、合景悠活(03913.HK)涨幅均在7%以上。

　　一直以来，来自地产母公司的管理面积增长是物管企业保持增长的主要驱动力，在地产行业疲软交付面积减少的背景下，对物业股的拖累业十分明显。

　　而在金融支持地产政策密集出台和落地后，随着地产股的预期改善，物业作为地产衍生的服务业也一同迎来了反转。截至目前，恒生物业分类指数11月上涨约33.3%，跑赢地产指数2.14个百分点。

　　国金证券发布的研报称，与地产开发商不同，物业公司轻资产的商业模式决定了其有息负债少，而现金充裕，整体经营风险远小于房企。

　　截至2022年上半年，多数物业公司处于净现金状态，账面货币现金减去有息负债后仍为正数。随着地产政策转向，物业板块的估值已略有修复，但目前仍有不少物业公司每股净现金/股价的比例在50%以上，甚至部分公司账面净现金已超过市值。此外，部分优质物业公司当前二级市场估值已低于一级市场的并购估值。

　　一二级市场估值的倒挂，更加突显物业股受地产拖累的影响远大于业绩层面的利空。在超跌反弹、预期改善、价值重估的三股因素叠加之下，港股物业板块或许仍有进一步反弹补涨的空间。

　　值得注意的是，国金证券指出，随着民营房企现金流边际改善，挪用物业现金担忧减轻。而这也是此前资本市场看空物业股的主要担忧之一。

　　来自光大证券的研究显示，由于俄乌冲突、美联储加息等宏观因素、部分地产开发企业出现信用风险，年初至十月底物业股跌幅较大。十一月以来由于地产政策和港股流动性回暖，物管股明显反弹。

　　但光大认为物管行业的政策面、基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化。随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理，以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复。

　　特别是，在整体偏弱的大环境下，物管行业整体第三方在管面积逐步提高。尤其是民企物管在第三方拓展市场和收并购等渠道获取项目来源较为积极，正逐渐摆脱对关联房企的依赖，独立发展能力明显提升。

　　据光大统计，8家国企物管公司，2021年末第三方在管面积占比达到50.3%，2022年上半年则为54.2%。民企方面，9家民企物管2021年末第三方在管面积占比64.9%，2022年上半年则达66.2%。

　　光大认为，后续物管行业可从估值修复、独立发展能力、聚焦国企龙头三条主线发掘投资机会。

　　估值方面，个别房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务(06098.HK)、新城悦服务(01755.HK)；建议关注金科服务(09666.HK)、融创服务(01516.HK)、世贸服务(00873.HK)、建业新生活(09983.HK)。

　　独立发展方面，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管。推荐绿城服务(02869.HK)；建议关注旭辉永升服务(01995.HK)，雅生活服务(03319.HK)；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云(02602.HK)。

　　国企方面，持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业(06049.HK)、中海物业(02669.HK)，建议关注华润万象生活(01209.HK)、远洋服务(06677.HK)、金茂服务(00816)、越秀服务(06626.HK)、建发物业(02156.HK)。

（文章来源：财联社）