近日，中央经济工作会议强调，把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产向新发展模式平稳过渡。同时，近期管理层也指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前行业下行风险，正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

　　今年以来，国家及各地积极纾困地产，但由于各种原因，行业和市场持续下行态势仍待进一步扭转。1-11月数据显示，行业全链条持续下行，商品房销售金额(-26.6%)、土地出让(-53.8%)、新开工(-38.9%)、开发投资(-9.8%)、开发商到位资金(-25.7%)等跌幅都在扩大。这是为何？

　　事实上，不管是与西方国家相比，还是“七普”数据显示的需求满足程度，我国房地产还有很大的发展空间。

　　一直以来，由于住房资产属性过于明显，导致我国居民在购置需求上更看重房产增值潜力，其次才是围绕居家、生活、服务的消费，从而导致室内居住、房屋装饰装修、生活设施更新换代、物业和社区服务等需求并未充分释放。随着“房住不炒”深入人心，政策导向从住房购置转向购置和存量使用并重，基于“美好人居”的住房需求时代将到来。

　　从“七普”数据看，全国家庭户人均住房建筑面积由2010年的31.1平方米提升至2020年的41.8平方米，城镇人均住房拥有达到1.06间，户均住房拥有超过一套。这些指标接近中等或以上国家的水平，但这只是总量层面的数据，从结构看，需求潜力很大。比如，按使用面积计算，2020年城镇人均住房面积29平方米，城市27.2平方米，低于发达国家10平方米左右。

　　比如，尽管实现了人均拥有一间房的目标，但人口净流入的区域，如上海、天津和珠三角等地，并未实现这一目标。比如，居住在电梯住房的家庭户占比仅为19.7%，居住在多层楼房(7层及以下)中家庭户有电梯的比例仅为1%，这些房屋多为老旧小区，老年人住户占比较大，不适应老龄化时代对无障碍设施的需求；比如，室内生活设施的完备程度也有待提升。全国口径看，2020年有管道自来水、有独立厨房的家庭户比例达到90%以上，但有水冲式卫生厕所的家庭户占比仅为78.5%，有洗澡设施的家庭户占比为88.4%，还有一定提升空间。

　　同时，还要考虑到人口迁徙带来的住房需求。2011-2020年，全国19个城市群人口持续上升，新增常住人口占比由83.3%提升至86.7%。其中，珠三角、长三角、成渝、京津冀、中原五大城市群人口增长最快，占到新增人口的79.2%。城市群和中心城市集聚了大量人口，产生了大量的新市民和无房户。住房需求跟着人口走，不能以总量计算的平均数衡量饱和度。

　　过去10年，空间大迁徙是我国人口格局的最大变化，诞生了集中在大城市和都市圈的3亿左右新市民，他们在就业地城市安居的愿望强烈。以珠三角为例，该区域住房自有率仅50%左右，7800万人口中一半左右是新市民、外来人口，主要居住在体验感差、配套设施严重不足的城中村、园区宿舍。此次中央经济工作会议指出，解决好新市民、青年人等住房问题。

　　当然，尽管需求潜力大，但存在传统需求断层、新增需求跟不上，供需不匹配等问题。根据克而瑞统计，1-2房的新房刚需户型交易占比下降，京沪深等城市刚需购房(首次买房)占比从2015年的50%下降至目前的30%；194个城市三房户型占主导，2019年来成交比例均在50%以上，但近年来增长乏力。这意味着，高房价下刚需买不起，换房人群换不起。

　　因此，近日发布的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。住房方面着力强调，构建租购并举的住房制度，扩大保障性租赁住房供给，发展共有产权住房，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费等。

　　可见，除了继续鼓励刚需购房、改善性购房需求外，还要推进供给端的改革，增加低租金、低成本、低门槛、配套好的公共住房，多渠道增加居民收入，匹配3亿左右新市民的需求潜力。不管是租房需求，还是“先租后买”，抑或居家消费，这部分人群边际消费倾向最高，且规模相当于目前我国中等收入人群数，对房地产发展的支撑力度很大，也是城镇化的支撑。

　　当然，也包括存量房更新换代、市镇设施补短板、完善社区服务，也包括加大县域为载体的城镇化，让6.7亿农业人口享受城镇化服务所释放出来的居住需求。以上这些都是中央经济工作会议中“着力扩大国内需求”提出的“支持住房改善”的内容。2023年，稳增长和防风险的压力加大，地产需求端金融、税收等扶持政策会加大，但支持政策只是托底，更多的着力点还是在符合高质量和共同富裕的框架下，推进供给端的改革，释放有效需求，才能夯实支柱地位。

（文章来源：21世纪经济报道）