2022中国REITs年度专题·系列四:“协同”——规模、示范效应显现 多方协力“护航”REITs蓝海市场
众人拾柴,回顾2021年以来的市场发展,基础设施公募REITs的稳健运行汇聚了监管、中介机构、发行人、投资者等各类参与主体的不懈努力。虽然REITs市场的建设尚不完善,但只要能够凝聚各方合力,必将寻找到解决问题的最佳方案。
利好政策迭出培育发展沃土
“创新性产品的推出与各方的努力密不可分。”华泰证券资管不动产基金部总经理司晓彬指出,“例如我国已将一些新兴资产,如5G、储能、增量配电网等纳入试点范畴,即便目前还未有相关产品实际发行,且其中部分资产由于存在入池资产界定困难、合规问题多、现金流来源不清晰、收支两条线等问题,或于上层法律政策上不满足发行要求,具有一定的发行难度。然而,我们有信心看到后续政策会针对这些行业进行重点突破,打通‘从上到下’的逻辑,为REITs发展提供更多机遇。”
司晓彬直言:“监管部门完善制度,项目层面探索实操方案,再将经验进行反馈和共享,多方协力共同搭建了现在初露峥嵘的中国特色REITs设计架构,成果来之不易。”
从审慎试水到动辄千亿的认购资金与百倍的认购倍数,投资者态度的转变也从侧面彰显了政策层着力推动公募REITs快速落地的坚定态度。
国家“十四五”规划纲要中提出,要“推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展,有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环”;《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》要求“进一步提高推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”;国家发展改革委发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》,提出“支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点”;人民银行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,并在加大住房租赁金融支持力度中提到“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”……每一条政策的出台都体现了管理层加快推进公募REITs的决心,对市场所起到的提振作用不言而喻。
上海证券交易所副总经理刘逖表示,基础设施REITs市场仍需总结试点经验和不足,上交所将从强化政策支持、建立长效机制,立足长远发展、推动专项立法,建立以信息披露为中心的监管体系等多个维度着手,持续建立健全制度机制,保障市场长远健康发展。
记者也注意到,自试点工作启动以来,不同行业的主管部门均陆续出台了相应政策支持REITs发展,包括保障性租赁住房、能源行业、水利行业、环保行业等等,这大幅提升了REITs业务的推进效率。同时,针对市场参与机构重点关注的税收优惠、扩募机制、审核流程等事项,监管部门也积极回应关切,例如出台了REITs试点税收政策3号公告,明确对资产重组和股权转让的税收优惠支持;制定了REITs扩募规则,为REITs市场的高效发展提供了制度基础。
市场“蓝海”待拓机构信心倍增
“作为金融机构,我们同样见证和参与了公募REITs从无到有,再到当前各类产品不断推出、不断落地的阶段。”建信基金董事长刘军告诉记者,“作为基金管理人,不仅要代表市场和投资人筛选出好的、优质的基础设施资产,也要在‘资产IPO’之后强化主动管理职责,保障基础设施项目持续稳定运营、促进公募REITs产品的价值实现。公募基金在力争为持有人实现资产增值的同时,也将积极发挥专业优势,助力实体经济发展,优化资源配置效率,服务战略性新兴产业等实体经济重点领域。”
“自试点调研开始,在上交所的支持下,我们便一直积极参与项目申报。”国泰君安资管融资决策委员会副主任徐刚说,“调研初期,我们一度将REITs视为一种创新融资业务予以推进,但随着调研的深入,在更加深刻地理解了REITs作为基础设施行业构建创新发展模式的核心产业平台的重要作用后,我们便以REITs上市平台为核心,搭建了涵盖基础设施投资全生命周期的业务链条。试点启动以后,国泰君安坚持集团协同合作,依托综合金融服务能力,目前已全面布局REITs发行、投资、做市、衍生金融工具开发、Pre-REITs及运营管理公司股权投资等全产业链业务。”
展望未来,中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人贾舟祺在接受记者采访时并称,将利用“双基六柱”全牌照优势,在投资银行、基金管理、资产管理、战略投资、销售做市及行业研究等方面形成合力,推动企业融资理念创新,大力开展投资者教育工作,全方位服务REITs市场建设与发展。
合力促进公募REITs稳健发展
站在顶层设计的角度,业界专家普遍认为,目前加快推进REITs的立法工作仍是重中之重。公募REITs的蓬勃发展需要适配的法律法规制度和配套税收政策等给予保障。同时,建议适度拓宽询价区间,给予投资者更宽泛的报价选择权。比如,参照IPO相关规则,设置针对不同类型投资者的分类配售机制,逐步完善公募REITs询价阶段的发行定价机制。
“此外,REITs试点阶段采用的‘公募基金+ABS’模式,是现行法律法规框架下相对可行的方案,可考虑后续在REITs立法时,对产品结构、法律关系进行简化,使得各参与方的职责界定和协调难度降低。”贾舟祺说。
站在企业端即卖方的角度而言,未来同一发行主体多REITs平台建设的问题值得关切。
“对于很多实力雄厚的发行主体而言,其业务覆盖范围广,所持有的资产类型多样,如持有大量产业园区资产的REITs发行主体,可能同时持有规模庞大的仓储物流资产以及保障性租赁住房作为产业园区的配套资产。”徐刚指出,“REITs扩募的相关规则要求,REITs拟购入的基础设施项目原则上与REITs当前持有基础设施项目为同一类型。此背景下持有多种类型资产的同一原始权益人若能够发行多只REITs产品或允许扩募不同类型资产,则必将大大提升其资产盘活效率。”
站在公募基金的角度考量,修炼好“内功”已迫在眉睫。
“对于公募基金来说,目前各家机构为发展基础设施公募REITs业务,招聘了一定数量具有产业背景的基金经理,但是基础设施的运营管理是一个体系化的工作,对于各家公募基金来说,如何构建自身的管理体系,提升管理能力至关重要。”司晓彬说。
站在新的历史机遇期,我国REITs市场的纵深拓展,依旧离不开各参与方的合力筹谋。所谓“单麻不成线,独木不成林”,只有通过高水平的学术、政策与行业研究,方能准确助力符合中国国情的REITs发展路径探索,为我国经济社会的高质量发展贡献力量。
(文章来源:新华财经)
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