注：标记部分为征求意见稿和正式通知稿不同的部分。

资料来源：中指研究院综合整理

我国已经步入城镇化中后期，城市更新已经成为下阶段推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，转变城市开发建设方式的重要抓手，但很多城市在这个领域起步相对较晚，很少有完备的政策。在此背景下，《通知》从全国层面划出城市更新重要底线，确定了未来城市更新的主基调：由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”。

整体来看，《通知》的出台肯定是件好事，在实施城市更新行动中防止大拆大建将有效避免重走城市粗放开发建设老路，对保留特定时代建筑、保持老城格局、延续城市特色风貌起到重要作用。体现了城市内涵发展、高质量发展的核心要义，是我国城市建设管理水平进一步提升的重要体现。

近年来，由于拆除重建能够带来增量开发空间，城市更新成为近几年部分房地产开发企业的土地补充渠道之一，然而城市更新过程中过度房地产化开发建设可能带来对不同类型城市更新项目的选择性开展，会过度聚焦拆除重建类的更新，但城市更新是综合的更新，要兼顾经济效益、社会效益、人文效益和生态效益，对城市更新的理解不能过于狭隘。

此前住建部《实施城市更新行动》一文已经清晰界定了实施城市更新行动所要达到的总目标。包括：建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力。也就是说，城市更新不能成为企业拿地的捷径，而要切实起到改善城市人居环境的作用。

未来，房企需要以更广的视角看待城市更新，混合改造，功能改变、综合整治均有巨大的市场空间。例如，功能改变方面，老旧厂区改造、产业园区升级、老旧楼宇升级、老旧街区改造均是政策鼓励的方向，市场上也已经有了成型的模式。综合整治方面，老旧小区将是“十四五”重点发力方向，纲要提出的“十四五”21.9万个老旧小区改造体量，拉动的投资将超过5万亿，每年可新增投资约1万亿。此外，与综合整治相关的城市服务等城市基础环境更新的需求也持续提升。

另外，随着土地市场一二级分离趋势的日益明显，房企更需要持续强化土地招拍挂市场的研判能力和拿地能力。