2021年下半年楼市将迎来贬值潮 楼市迎来刚需买房变得更简单
随着5月份临近末尾，2021年也即将过半，回望上半年的楼市，给我们留下最深刻的印象就是楼市调控的收紧。
本来2021年上半年是楼市复苏的时刻，不过在楼市调控收紧的情况下，楼市并没有预期的那样火热。3月份的楼市确实给我们一种火热的感觉，但是随着国家开始严查经营贷款流入楼市，同时住建部在4月初约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个楼市局部火热的城市，使得楼市开始明显降温。
本来2021年的“金三银四”应该是楼市最为火热的时候，但是在楼市调控的影响下，“金三银四”显得有些高开低走，从销售数据上来看，4月份的销售数据同比3月份下降不少。根据国家统计局公布的数据，2021年商品房销售面积环比回落23%，数据层面可以明显看出4月份楼市的降温。
每年的“五一假期”也都是楼市销售的高峰，今年的“五一假期”出行人数超过2亿，但是人们更倾向于旅游而不是买房。从今年“五一假期”的楼市热度来看，一线城市、二线城市以及三线城市的楼市热度相比去年都有所下降。根据安居客发布的《2021年五一假期楼市报告》，报告都显示：五一期间一线城市的楼市热度指数为119.0，同比微跌0.4%；二线城市楼市热度指数为95.8，同比去年下跌12.3%；三线城市楼市热度指数为108.6，同比去年下跌8.0%。从以上数据可以看出，今年“五一假期”楼市热度下降还是相当明显的。
从上半年的楼市我们基本可以看出，在楼市调控逐渐收紧的背景下，楼市已经开始逐渐回归理性，房价大涨的趋势已经开始消失。并且有人根据上半年的楼市发展趋势预判，下半年的楼市可能会迎来贬值潮，真的会是这样吗？
笔者认为楼市局部回调的可能性很大，对于一些人口流出的城市、经济发展滞缓的城市以及一些房价本身就虚高的城市，下半年房价确实存在调整的可能，不过楼市基本上不会出现大面积的贬值潮，首先楼市调控的最终目的还是稳房价，不会允许房价大涨大跌，另外对于一些真正的优质房产，未来还是有一定的升值空间中介称“9月份之后买房契税上调至3％～5％”，购房者当心被忽悠
从去年开始，购房者在买房的时候都会听到一个消息，2021年9月份开始，契税新规就要实施。并且很多房产中介通常会借用契税新规来劝购房者尽快买房，按照房产中介的观点，2021年9月1日契税新规实施之后，买房契税会上调至3%~5%。
相信很多购房者看到这样的消息，必然会有尽快买房的打算，因为现在买房的契税通常在1%~2%之间，我们先看一下现行的契税收取办法。
如果购房者购买的是首套住房，90平米以下的住房（包含90平米）按照房屋总价的1%征收契税，90平米以上的住房按照房屋总价的1.5%征收契税；如果购房者购买的二套改善型住房，90平米以下住房（包含90平米）按照房屋总价1%征收契税，90平米以上的住房按照房屋总价2%征收契税（一线城市和其他少部分城市二套改善性住房按照房屋总价3%征收契税）；如果购房者购买三套及以上住房，不管面积多套，都按照房屋总价3%征收契税。
以上就是目前契税的征收标准，对于购买首套房或者二套改善型住房购房者来说，基本上都按照房屋总价的1%~2%征收契税。
举个例子，小王购买一套120平米的房子，房屋总价为120万，这套房子属于小王的首套房，那么小王在买房的时候需要交纳契税为1.8万。
按照房产中介的说法，契税新规实施之后，买房的契税会上调至3%~5%，这就意味着购房者在买房的时候需要承受更大的契税成本。如果还按照上文中的例子，按照3%的契税征收标准，小王买房需要缴纳契税3.6万，相当于契税成本提高了一倍。
事实上真的如中介说的那样吗？契税新规确实于2021年9月1日正式实施，这一点是客观事实，契税新规中也有明确表述：契税的征收标准为3%~5%。
不过根据旧版的契税规定，其中的契税征收标准也是3%~5%，这也就意味着新版契税在税率方面并没有发生调整，中介称“9月份之后买房契税上调至3%~5%”完全就是谎言，主要是为了劝购房者尽快买房而编造出的谎言。
目前契税的征收标准一直都是3~5%，购房者买房之所以只用缴纳1%~2%的契税，主要是因为国家对于征收契税有一定的优惠政策，尤其是针对刚需购房者，契税基本上都是减半收取，这样可以减轻购房者的买房压力，对于二套改善型住房的购房者也有一定的减免优惠，而那些购买3套及以上住房的投资客，基本上都需要按照房屋总价的3%来征收契税，并没有契税减免的优惠政策。
从房产中介的角度来说，他们最终的目的就是把房子卖出去，只有把房子卖出去，他们才能拿到佣金。因此房产中介在卖房的时候，有可能会编造一些谎言去欺骗购房者，从而促进房子的成交，契税税率调整的谎言就是房产中介为了达成交易而编造的谎言。
因此契税新规是客观事实，不过契税的税率并没有改变，同时国家给予购房者买房的契税优惠也并没有取消的消息，因此即使契税新规实施之后，购房者依然可以享受到过去的契税优惠政策，和过去买房并没有什么改变。
事实上目前很多购房者已经被房产中介忽悠，因为普通购房者对于房地产行业的一些规定并不是特别了解，听到契税上调的消息，很容易就会相信，并且也基本上不会去求证。为了节省买房的成本，还是在中介的劝说下选择了尽快买房。
如果购房者确实是刚需购房者，同时也具备买房的能力，在中介的劝说下买房无可厚非，不过如果购房者暂时资金实力还不足，因为担心契税问题而提早买房的话，未来可能会承受巨大的买房压力。
笔者专门写这篇文章就是因为目前有很多购房者被中介的谎言所忽悠，希望购房者看到这篇文章之后，能够弄清楚契税新规的有关问题，理性看待房产中介的说辞，不要轻易被房产中介所套路。
如果分析未来的楼市发展的话，一定不可以忽视目前楼市出现的3个消息，下面我们就一起来看一下。
第一，房地产金融层面调控的收紧。房地产发展过热的根本原因还是太多资金流入房地产行业，而限制资金流入房地产行业，可以说是从源头上控制房地产行业发展过度。而收紧房地产金融调控，本质上来说就是限制资金流入房地产行业，今年房地产金融调控的收紧主要体现在以下2个政策。
首先是今年年初出台的房地产贷款集中管理制度，就在2020年最后一天，央行、银保监会联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，根据银行性质以及规模的不同，将银行分为了5种类型，分别是中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行、县域农合机构和村镇银行，并给这5种不同类型的银行划定了2个上限，别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款占比上限。可以说这一新规从根本上限制了资金流入房地产行业，用比较形象的说法就是“关小了资金流入房地产行业的水龙头”。
然后就是严查经营贷款违规流入楼市。经营贷款本身是贷给中小微企业或者个体工商户的钱，可以说是这些企业或者个体户的救命钱。不过部分炒房客看上了经营贷的低利息，因而利用经营贷款投资房产，可以极大降低投资房产的成本。不过从今年3月份开始，国家开始加大了对经营地贷款违规流入楼市的审查力度，这相当于断了很多投资炒房者的路。
从今年的政策调控方向来看，更加倾向于房地产金融层面的调控。这不仅有利于增强房地产金融的韧性，同时也有利于整个社会金融体系的稳定性。同时从房价走势来看，有利于稳定房价，使得房价可以逐渐回归合理的水平。
第二，楼市库存量增加，整体处于过剩趋势。目前住房过剩已经逐渐成为人们公认的事实，就连房产大佬孙宏斌也公开表示，目前楼市已经出现住房过剩。从住房空置率方面来看，早在2017年，我国的住房空置率就已经高达21.4%，远高于国际正常水平（5%~10%之间），并且根据当时西南财经大学公布的数据，但是空置房数量已经高到6500万套。
同时近几年又有一些数据也显示了住房已经开始过剩的事实，比如央行公布的城镇家庭住房拥有率数据以及国家统计局公布的人均住房面积数据，目前城镇家庭的住房拥有率已经达到96.0%，而城镇家庭的人均住房面积也已经超过40平方米，从以上两项数据基本都可以得出大多数人已经不缺房子的事实，目前住房过剩也已经逐渐变得明显。
在住房过剩的背景下，楼市必然会呈现出分化趋势，因为过剩就意味着部分房子会被淘汰，被淘汰的房子通常是品质比较差的住房或者地段不好的住房，当然也会存在真正的高品质住房，依然有一定的升值空间。
第三，房地产行业的人口红利正在消失。人口的发展趋势对于房地产行业的影响特别大，在地产界一直就有“房地产行业长期看人口”的说法。从根本上来说，人口就意味着需求，人口越多也就意味着人们对于住房的需求量越大，房地产行业的发展潜力也就越大。
不过目前我们国家的人口发展趋势并不利于房地产行业的长期发展，主要体现在以下2个方面，首先是人口出生率持续下跌的问题，自2016年以后，我们国家的新生人口的数量就一直在下降，2016年我国新生人口的数量为1786万，而2020年我国新生人口数量1200万人，预计未来新生人口数量依然会延续下跌趋势。另外就是人口老龄化的问题，目前我们国家已经开始逐步迈入老龄化社会，人口老龄化会导致人口结构趋向于老龄化趋势，老年人对于住房的需求量并不高，因此人口老龄化趋势也不利于房地产行业的发展。
以上3个关于房地产行业的消息，基本都是不利于房地产行业发展的消息，都不利于房价的持续上涨。因此从未来房价的发展趋势来看，在这样的楼市背景下，高房价可能会迎来回调，特别是那些本身就房价虚高的城市，房价回调的可能性很高。对于刚需购房者而言，房价回调就意味着买房会变得更加容易，虽然房价不会大面积出现下跌，但是局部的房价回调购房者是可以期待的。
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