在房地产行业步入全面调整期的大背景下，“住宅+商业”双轮驱动的新城控股(601155.SH)正稳健开启“新十年”。

　　2022年1月7日，新城控股对外发布公告，2021年12月，其实现销售额208.09亿元，销售面积约258.41万平方米，而在2021年全年，新城控股实现销售额2337.75亿元，销售面积约2354.73万平方米。

　　在表现稳健的销售业绩外，更让市场关注的则是新城控股的商业发展情况，公开数据显示，2021年全年，新城控股商业运营总收入达86.39亿元，超额完成原定目标。

　　申万宏源分析师认为，新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场，同时新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。

　　开业商场数量居上市公司首位

　　商业运营收入同比增长51%、开业商场数量位于境内外上市公司首位……在竞争激烈的商业地产领域，新城控股正迎来“高光时刻”。

　　申万宏源研报显示，在2021年第四季度，新城控股商业运营收入25.5 亿元，同比增长22.4%，环比增长18.3%，而新城控股方面信息也显示，截至2021年末，其实现商业运营总收入86.39亿元，同比大幅增长51%，超额完成全年85亿元的既定目标。

　　根据亿翰智库统计的数据，在2021年1~12月期间，20家典型房企运营收入合计1729.2亿元，平均同比增速达30.7%，较2021年前三季度下降4.9个百分点，其认为，“增速有所放缓”。

　　除了商业运营收入保持领跑优势外，新城控股旗下开业、在建及拟建吾悦广场总数量也得以进一步提升。

　　2021年全年，新城控股新获取商场32 座，其中，轻资产17 座。而截至2021 年末，其已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位，并在全国135个城市布局189 座吾悦广场，其中轻资产32 座。

　　“开业购物中心的经营状况保持良好，从出租率来看，前三季度都保持在96%及以上，”亿翰智库认为，这持续验证新城控股“下沉战略和投资策略的有效性，也说明其经营能力逐渐趋于成熟”。

　　值得注意的是，在刚刚过去的2021年，新城控股还尝试打通商业地产“投、融、管、退”全流程，引发市场广泛关注。

　　公开信息显示，2021年7月30日，新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。本事项完成后，其预计将间接持有上述信托基金51%~55%的信托份额。

　　而中信建投研报显示，早在2016 年，新城控股就以上海青浦吾悦广场作为底层资产发行类REITs产品，募集资金10.5 亿元，2017年、2020年发行两单 CMBS 分别募集资金 29.47亿元、21.37 亿元。

　　中信建投分析师对此表示，从类REITs到 CMBS 再到新加坡REITs，新城控股“在项目退出方面进行多元化尝试，也彰显了公司受到资本市场认可的强大商业运营实力”。

　　国际三大评级机构维持正向评级

　　业绩表现稳健、第二曲线强势发力的新城控股，也在过去的2021年，持续获得来自资本市场的正向反馈。

　　2021年12月1日，国际三大评级机构之一惠誉(Fitch Ratings)确认新城发展(01030.HK)的长期本外币发行人评级及其子公司新城控股的长期外币发行人评级为“BB+”，评级展望维持为“稳定”，而此后，标普也发布报告宣布，维持新城发展和其子公司新城控股的长期发行人信用评级为“BB+”，展望维持“稳定”。

　　据悉，惠誉在上述报告中指出，新城控股流动性良好，在国内市场波动的情况下，完全能够按期偿还到期债务。此外，惠誉认为，新城控股旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，“将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性”。

　　相关数据显示，截至2021年6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平方米。中信建投研报认为，“基本可以满足公司未来 2~3年的开发需求”，其中一、二线城市约占其总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占新城控股总土地储备的29.38%。

　　而据了解，惠誉此前预计，新城土地储备可有力支持未来三年的销售，公司深耕长三角同时也持续向其他地区扩张的土储战略，能够为其在区域市场状况不确定的情况下提供良好缓冲。

　　进一步梳理可发现，除了惠誉、标普外，新城控股此前还获得来自穆迪的正向评级。

　　将时间拉回2021年9月份，国际三大评级机构之一穆迪((Moodys)发布报告宣布，维持新城发展及新城控股的“Ba1”企业家族评级(CFR)，并指出新城拥有稳定的销售执行能力、可观的运营规模、持续增长的经常性租金收入、稳健的财务指标以及良好的流动性。

　　如在穆迪所提及“稳健的财务指标”方面，截至2021年6月末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，维持行业低位，此外，其现金短债比约1.44倍。光大证券研报此前表示，新城控股“财务结构稳健，短期债务违约风险较小”。

　　中信建投分析师认为，“事实上，在‘三条红线’政策出来之前”，新城控股就长期保持财务自律，在其看来，新城控股“在财务方面始终保持克制的态度，有助于公司稳健持久经营”。

　　而新城控股董事长王晓松此前也强调，未来要“凭借核心能力的确定性应对不确定性”，其在2022年新年致辞中表示，新城控股将着眼长期主义，“始终坚持高质量发展，升级战略，稳健经营；笃力夯实双轮驱动，迭代组织，敏捷增效；积极拓宽多元赛道，齐头并进，绿色发展”。

（文章来源：中国经营网）