上海是观察中国经济的一扇窗口，上海商业地产市场也是洞悉中国商业地产市场的一个标本。刚刚过去的2021年，上海写字楼市场净吸纳量创下历史新高，空置率下降，复苏态势明显，科技新媒体、生物医药等行业扩租需求明显。在零售物业市场方面，中高端时尚品牌带动效应明显，餐饮品牌驱动成为主力需求。

　　写字楼空置率下降明显租金水平多年来首次回升

　　2021年是上海优质写字楼市场全面复苏的一年。仲量联行最新发布的数据显示，2021年全年，上海写字楼市场净吸纳量共计150.6万平方米。2021年上海中央商务区主要受内资金融服务业、专业服务业、科技新媒体和零售业扩张推动，净吸纳量达到 41.3万平方米。

　　仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏说：“除内资科技新媒体行业带动非中央商务区需求外，制造贸易行业的租赁成交加快，同时医疗健康行业的租赁需求也有所增加。”

　　制造业扩租需求明显。2021年，上海张江医疗器械产业基地完成扩容，面积由1.38平方公里扩展至4.23平方公里。扩容后的基地将为更多医疗器械企业提供发展空间，让更多的“张江研发”转向“张江智造”。

　　金融行业是上海的核心产业，且上海已基本建成与中国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心。金融行业交易量保持前列，行业布局以陆家嘴金融城及北外滩滨江带为重点。2021年以来，传统金融行业的银行、证券类以及融资租赁等新型金融业整合搬迁较为积极。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部董事总经理魏超英分析说，2021年上海写字楼市场主要呈现出三个特点：其一，金融、电子信息科技及专业服务三大主流行业引发热点；其二，陆家嘴、南京西路、前滩、北外滩、虹桥商务区五大板块聚焦城市增长极；其三，国内大循环为主体的新发展格局下，内资成交占比继续上扬。

　　世邦魏理仕则关注到，随着ESG被广泛关注，健康安全成为租户长期诉求，绿色楼宇持续录得较好租金表现，整体实现超20%的租金溢价。

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越说，未来六个月，上海写字楼市场预计将有87万左右新增体量入市，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于“一江一河”沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，为2022年快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求提供充沛优质办公场所选择。

　　首店集聚上海优质零售物业市场活跃

　　2021年底，adidas neo在上海地标性街区南京东路开设全球体验中心，为线下零售开辟新空间。新店是adidas neo为Z世代量身打造的沉浸式体验空间，拥有两层空间的超大购物空间集结了多品类产品，建筑设计和空间场景也都植入了年轻潮流的内涵，为Z世代们提供一个集休闲购物、娱乐交流、文化体验于一身的多方位消费场所。

　　上海市统计局的数据，2021年前三季度，上海全市经济保持快速增长，上海实现社会消费品零售额13279亿元，同比增长19.6%。得益于经济增长的支撑，2021年第四季度中高端零售物业市场发展保持活跃。

　　世邦魏理仕数据显示，上海零售物业市场2021全年新增供应达125.5万平方米，已超过2016年至2018年供应高峰时期的年均水平。得益于优质开发商的精心打造，新项目开业率普遍较高，加之存量项目的持续去化，全年净吸纳量突破百万大关，录得119.2万平方米高值，接近2018年的峰值水平。

　　上海首店持续领跑全国，多家亚洲及全国首店落户上海，这成为优质零售物业市场的重要驱动力。如瑞士高端手工巧克力品牌莱德拉入驻环贸，高定美妆品牌Valentino Beauty内地首家旗舰店登陆新天地，意大利时尚品牌MISSONI以及专业户外运动品牌HOKA ONE ONE全国首店入驻静安嘉里中心。

　　“未来六个月，上海零售物业市场预计迎来42万平方米的新增供应，将进一步完善非核心板块商业布局，打造消费新地标，全面提升城市商业功能和消费环境。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺说。

　　产业园区扩租需求旺盛投资型成交回归主导

　　2021年传音控股在张江板块百佳通园区扩租了10000平方米的面积；联合汽车电子在上海5G机器人创新园扩租了8000平方米的面积。随着战略性新兴产业的发展动能持续增强，高端制造企业的租赁需求有增无减。

　　数据显示，2021年四季度，上海产业园区净吸纳量录得12.3万平方米，2021年全年共计录得72万平方米，创近五年来新高。

　　在产业园区较为集中的上海市浦东新区，宏观数据也体现出产业园区经济热度的提升。近日举行的浦东新区两会上，浦东新区区长杭迎伟在作政府工作报告时透露了浦东2021年的经济成绩单——浦东新区2021年预计地区生产总值达1.45万亿元左右，同比增长10%左右。

　　仲量联行数据显示，有限的新增供应加上活跃的租赁需求，使得2021年四季度上海产业园区总体空置率降至10.8%，达到历史低点。四季度整体租金继续走高，环比增长1.0%至4.6元每平方米每天，全年租金增幅达3.2%。

　　在商业地产投资市场方面，2021年上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币1044.3亿元，同比上涨51.3%。世邦魏理仕分析称，上海年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导。

　　世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶说，“预计在2022年上半年，租赁市场的强势复苏将为写字楼与零售物业的流动性提供支撑；仓储物流的投资热度有望持续；生命科学园区、数据中心、长租公寓等资产类型将成为越来越多投资者竞相布局的新赛道；开发商调整自身资产结构的举措仍将持续，在此背景下，将有越来越多的优质资产在短期之内涌入市场，从而为投资者提供更多选择。”

（文章来源：新华财经）