来源：21财闻汇综合中国裁判文书网、“中国普法”微信公众号、九派新闻、上游新闻、红星新闻、中新经纬、上海法治报等

　　首付745万的房没了，还要倒赔近500万……

　　近日，家住上海的伍女士因为银行审批房贷延误，被卖家告上法庭。法院最终判决伍女士败诉，她不仅要退出房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元。

　　伍女士一时间被不少网友称为“最惨购房者”。

　　对此，伍女士最新发声称对于这份判决结果感到不能理解，“在我看来对方因为这件事获利近800万，其中包括因房子升值的300万，而我们损失了约1000万。”

　　贷款审批延误，房子没了！

　　法院判决：赔近500万

　　据中国裁判文书网，伍亭颖在2020年5月17日通过中介，和卖方范俊等达成房屋转让协议，伍亭颖先期支付了100万元定金和400万元购房款。

　　2020年5月30日，伍亭颖和范俊等签订补充条款，约定房屋总价款为1550万元，卖方提前交房，伍亭颖需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。

　　不过，伍亭颖未能按期补足首付余下的245万元，双方不得不在7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。伍亭颖须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍亭颖应偿付违约金(合同总价的20%)，且赔偿范俊等原有的装修损失180万元。

　　伍亭颖在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的首付，剩余745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。

　　没想到，伍亭颖的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。

　　对此，2020年9月15日，范俊等发出了律师函，告知伍亭颖收函3日内付清尾款，如仍然不付，他们有权解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。9月30日，由于伍亭颖仍未付款，范俊等要求伍亭颖搬离并归还房屋，并偿付房款总价20%的违约金，房屋装修损失180万元等。

　　2020年10月29日，伍亭颖在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍亭颖告上法庭。

　　2021年6月25日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：伍亭颖的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍亭颖要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。

　　一审之后伍亭颖和范俊等都进行了上诉，上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判。

　　热议：“最惨购房人”冤不冤？

　　案件一经公布，就引起了众多热议。

　　微博认证的法律博主@Legal诗睿曾发表观点称：“大家都说陷入套路了，其实并不是。冤吗？很遗憾，是因为这个姑娘不懂房屋买卖合同条款的缘故。归结起来：即使不是这姑娘的缘故，而是银行办事程序出了问题，没能按照合同约定的时间放款导致不能按合同约定的时间支付尾款，依旧是买方违约。”

　　拥有百万粉丝的知名法律博主@喵律也曾发表观点：“这个案子判得没问题啊……只能说，自己不看清合同，怪不了任何人。”

　　陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善结合该案件告诉红星资本局，本案中，双方签订的合同，涉及到违约金确实比较高，但是合法合规，合同本身也没有任何问题。另外，从法院的判决来看，综合考虑整个案情，是合法合理的。

　　那么，买方能否要求银行赔偿损失呢？赵良善律师认为：“这起违约与贷款时间无关，即与银行无关，所以该名女子不能要求银行赔偿损失。”

　　不过，也有律师发表了不太相同观点。

　　据“中国普法”微信公众号，对于这起纠纷，重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍继军律师表示，本案的焦点在于：“卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权；买方因为银行办理贷款超期，是否足以导致买方合同根本性违约，从而导致双方合同解除。”

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的法律规定，伍继军律师认为上海法院的判决合法但不合情：在无证据证明卖方存在实际损失的情况下，应实现合同法鼓励交易的制度目的，从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度，也可以不解除合同，让违约方承担违约责任，不建议卖方以此为由解除合同。“从我在重庆遇到的类似案件来看，基本都是要求继续履行合同。”伍律师说。

　　伍亭颖最终不仅失去了房屋，还要赔付违约金、房屋整修费等将近500万，被称为“最惨购房人”。伍继军律师坦言，这个结果对公众认知有一定冲击：“在卖方没有实际损失的情况下，直接判决解除合同，不符合鼓励交易的目的。希望大家在大宗商品交易过程中，尽量使每一个交易环节合法化，避免这种纠纷的发生。”

　　同时，伍继军律师还提到了一个细节：“从该案的两次审判过程来看，卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键；相比而言，买方在答辩及举证时，未充分表达继续履行合同的必要性，这是值得反思的问题。”

　　伍女士最新发声：

　　将申请再审，自己损失约1000万

　　至于伍女士本人，对于这样的判决结果则感到不理解。

　　近日，伍女士在接受九派新闻采访时表示自己会申请再审的。就我理解的而言，各项损失需要有证据证明，不能笼统的去猜测。

　　伍女士进一步表示，在她看来，对方因为这件事获利近800万，其中490万是违约金，加上房子涨价的300多万，而自己这方损失了约1000万，包括490万的违约金、100多万的新装修，然后如果再次购房，还要承担潜在涨价的300多万。

　　谈及违约的过程，伍女士称从始至终，她都是希望履行合同，达成交易的。但在超过了约定付款时间后，房东和其代理人还在配合银行办理贷款，并且不断在微信群催促贷款审批的情况，所以给了其一个信号，对方还是要继续交易的。

　　结果等贷款一批下来，对方就突然失联了。紧接着过了几天，伍女士就收到了上诉书，也就是说，延误的贷款一批下来，对方就起诉了。

　　对此，判决书显示，一审审理中，卖方未对配合伍女士办理延期贷款事实予以认可。但二审法院认可了卖方后续配合伍女士办理贷款的事实。

　　至于有关起诉事宜，伍女士表示双方没有私下协商，因为差距太大。

　　针对此事，伍女士代理律师表示，他已经在进行再审取证工作，或许能有重大突破。在他看来，“本案终止交易不是买卖双方的问题，是银行贷款的原因，是不可控的。”

　　购房支付违约案例不少见，如何避免？

　　事实上，因为购房支付逾期而导致纠纷的案例并不少见。

　　赵良善提醒，买方在签订购房合同以及后期的补充协议时一定要慎重，如果认为约定的违约金过高，当即就要提出修改意见，尽量降低违约金标准。在约定付款期限时，要考虑各方面因素，尽量放宽付款期限。

　　如果欲将付款期限与银行贷款期限关联在一起，也要在合同中明确约定，待贷款下发后再付尾款，而不是直接约定具体的付款日期。同时，作为买方，既然与卖方签订了合同，就应严格执行合同条款，切勿抱着侥幸心理违约，否则，将得不偿失。

（文章来源：中国基金报）