一、事件

　　克尔瑞发布2022年1月百强房企销售数据。

　　二、1月百强房企销售不佳，较去年同期下降40.69%

　　根据克而瑞公布的2022年1月百强房企销售榜单，1月TOP100房企全口径销售金额为5849亿元，较去年同期-40.69%，较2021年月均水平-95.37%。本月房地产市场依旧延续了去年下半年以来降温的态势，整体表现不佳，市场销售惨淡，需求急剧下滑。主要是由以下两方面因素造成：1)临近春节，多数房企放缓供货节奏；2)市场下行压力加剧，购房者观望情绪加重导致有效需求不足。在一定程度上受到春节因素的影响，并且2月自然日天数较短，我们预计2月房地产市场仍不容乐观，保竣工、保交付势在必行情况下，未来销售面临较大压力，成交或将持续下行。

　　三、1月各梯队房企销售均出现恶化，大型、小型企业降幅明显

　　2022年1月各梯队房企销售门槛均大幅下降，TOP3、10、20、50、100房企的销售门槛分别为283、116、84、36、10亿元，同比分别为-49.1%、-42.2%、-38.4%、-42.8%、-51.2%。就单月销售金额而言，百强房企1月销售额与去年同期相比出现明显降幅，尤其以TOP1-3、TOP51-100最为突出。2022年1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企单月销售额为1113、1121、961、1684、971亿元，较去年同比分别为-40.2%、-43.5%、-39.7%、-38.3%、-42.8%，较20年同期-22.9%、+7.4%、+4.4%、+14.5%、+8.5%。

　　四、头部房企短期销售下降，长期向好的基本面未变

　　具体到房企，销售前三名为碧桂园、万科、保利发展，1月全口径销售额分别为494.5、335、283亿元，同比分别为-11.09%、-52.28%、-32.62%，较20年同期+6.32%、-40.95%、+56.09%。融创中国1月销售稍显逊色，销售金额为278亿元，同比-20.57%，排在第4名。在头部房企中，碧桂园、绿城中国、融创中国下降较为温和，销售同比分别为-11.09%、-20.52%、-20.57%。在排名前二十的房企中，滨江集团、华发股份、仁恒置地实现了逆势增长，销售增速分别为7.14%、1.79%、13.21%。我们认为头部房企虽在短期受到市场环境的影响较大，但随着风险事件出清，国家政策逐步放松，房企信用持续修复，长期向好的基本面未变，未来市场中的资源会更倾向于拥有良好运营管理能力的优质房企。

　　投资建议

　　短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，基本面仍处于加速下行途中，景气度处于历史最差，政策博弈仍有空间，我们认为今年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。

（文章来源：中国银河证券研究）