投资要点

　　事件：

　　3 月2 日，郭树清主席国新办发布会上提及，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。

　　3 月1 日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》，涉及五大项19 条，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等。

　　点评：

　　3 月2 日，郭树清主席国新办发布会上表示“房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”、“去年房地产市场调整对金融业是好事，但希望调整平稳些”。此前，2020年8 月、2020 年12 月、2021 年3 月的三次表态均为“房地产是威胁金融安全最大的灰犀牛”，随后三道红线政策、贷款集中度管理、集中供地政策等出台，地产杠杆大幅度被压缩。2021 年新增地产贷款占总贷款比重为18%，2015-2019 年为40%。

　　此外，发布会上还提及，银保监将联合央行发文支持金融机构为3 亿多“新市民”

　　提供服务，包括租房买房等。

　　郑州因城施策升级，涉及认房认贷认定和限购。1)认房认贷调整，有一套房并贷款还清，执行首套房贷款政策(原首套首付30%；二套认房又认贷，首付60%)；2)限购：鼓励来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套；3)按揭利率：加大按揭贷款投放，下调按揭利率；4)货币化安置；5)行业资金层面也有改善，土拍保证金下调至20%、土地款可1 年分期付款、鼓励金融机构对受困企业展期续贷等。

　　除郑州外，近期因城施策密集出台。自2022 年以来，统计安徽、菏泽、重庆、赣州、佛山、南通、蚌埠、郴州等1 省7 市降低商贷首付比例；福州、北海、自贡、南宁、驻马店等5 市降低公积金首付比例；重庆、宁波、南宁、马鞍山、驻马店、中山等6 市提升公积金贷款额度；广州等城市按揭利率下调。

　　政策改善仍将持续。当前地产基本面压力仍较大，房企负面事件仍有发生。2 月(2.1-2.24)，我们统计40 城新房成交面积同比-39%。房企销售持续下滑，2 月房企百强销售金额同比-47%，土地金额同比-70%，拿地-开工-销售-竣工负向循环，需要政策进一步变化，打通良性循环。

　　行业供给侧改革，优质房企相对受益。去年下半年集中供地，国央企拿地占比超70%，22 年北京首批集中供地国央企占比超90%。且集中供地政策调整，取消竞配建竞自持、限房价放松、调整地价，利润率持续改善。

　　投资建议：地产政策持续边际改善，行业供给侧改革。看好开发龙头保利发展、招商蛇口、万科A、招商积余、南山控股。

　　风险提示：大幅度收紧按揭等居民杠杆，房地产税落地超预期。

（文章来源：兴业证券）