在去年的市场环境下，许多知名的上市房企突然陷入困境，比如恒大、华夏幸福、佳兆业、奥园、蓝光、世茂……但也有一些房企安全走过，比如很早之前，我们就判断其为财务“优等生”的龙湖；比如一直喊“节衣缩食、背水一战”的万科；还比如我们始终关注，认为其“并不如预料那样理想”，但仍挺过的旭辉……在新的年报季到来之时，这些上市房企怎么样，它们又将如何应对这个市场，是否还能继续坚挺下去……

　　文 | 飞鱼团队 来源丨飞鱼财经

　　流程编辑 |黄佳倩

　　3月24日，旭辉控股（0884.HK）线上业绩发布会上，董事局主席林中说：“我始终相信房地产是一个永续行业，也深信旭辉已经走过了黎明前最黑暗的时光，迈出了破茧重生的步伐。”

　　“旭辉已经走过了黎明前最黑暗的时光。”——这是旭辉控股董事局主席林中对公司当下现状的“定义”和“总结”。

　　财务数据可能并不能全面的反映一家公司的情况，但是我们始终认为它是观察公司情况最重要的窗口和通道。

　　早在2021年行业风暴来临之前，即2020年初我们以年报披露的财务数据分析各家上市房企时，曾精准的判断龙湖是名“优等生”、万科的业绩压力已经显现……在研究旭辉时，实际上当时的许多数据和公开信息显示“并不十分乐观”。不过，当2021年行业风暴到来之时，它们或主动或被动的，都安全走了过来。

　　近日，当它们的2021年年报陆续披露，我们得以再次通过财务数据回望过去一年公司的情况。

　　林中在线上业绩发布会中说：过去大半年，我们一起经历了从未有过的起伏跌宕，这是中国房地产行业诞生30多年来从未有过的大变局。这大半年我听到最多的一个字就是“难”——销售难、融资难、回款难，应对做空难。

　　这应该是去年整个行业面临的情况。

　　在这一现实因素下，年报披露2021年旭辉控股实现收入约1078.35亿元，同比上升50.2%；录得年内利润约123亿元，同比增长3.6%。不过，毛利率由上一年的21.7%降至19.3%，核心净利润率由上一年的11.2%降至6.8%。

　　换句话说，去年旭辉控股仍然有不错的营收，利润方面也保住了。但是，其赚钱的能力下降了。将近三年的数据拿出来比较可以看到，其毛利率已连续三年下滑，跌破20%。（2018：34.7%；2019：30.0%；2020：21.7%，2021：19.3%）

　　旭辉控股的这一情况可能并非“自身所能决定”，行业大趋势使得大部分房企处于增收不增利或者直接没利润的困境。

　　这是当下，包括旭辉在内许多房企要面临的问题。

　　以这样一组营收和利润数据走过2021年的旭辉，是否真的已经走过了黎明前最黑暗的时光？

　　回答这个问题，要看整个行业的情况，更要看旭辉自身的动作。

　　事实上，就在前不久，即3月14日，国际券商瑞银证券发布了一份针对旭辉的近乎做空的研究报告。当天，旭辉股价忽然大跌近两成，内地在港上市房企股价再现整体性下跌。其中，龙光、碧桂园等都跌近20%；融创更跌超20%。

　　国际机构近乎做空行为背后的动因，我们不做评价，但这或许可以看做针对内地房企一个方面的意见。至少，在对整个房地产市场上，目前尚无更乐观的消息。

　　从自身看，旭辉在2021年末非并表项目权益后有息负债（即表外负债）压降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿元。截至2021年末，旭辉剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，进入“绿档”阵营。

　　但是，这一点并不能成为观察旭辉的着力点。因为目前想要“走下去”的房企，降负债是必须要做的动作。只有降负债才能谈进一步的发展。

　　而进一步的发展到底是怎么发展，可能才是所有房企需要回答的问题，才是房企未来要选择的路。

　　旭辉控股给出了一个“三五战略”回答。

　　其中提到一点，即经营导向的改变，“从过去追求规模到现在开始追求效益，这个经营导向变化的背后是整个经营理念、经营机制、评价考核机制、激励机制一系列的转变。”

　　这个改变能否成功目前尚无法回答。只是，回到旭辉控股2021年报的披露上，当期有两组数据值得关注，这两组数据都处于减少状态，一个是新增土地储备面积继续减少（连续三年土地收购面积减少，2019：990万平方米、2020年：870万平方米、2021：600万平方米）；一个是手头现金减少近46亿。

　　仅从这两个数据上看，旭辉处在一个不得不收缩的状态。

　　事实上，回望旭辉过去三年，综合年报和公开报道的内容，旭辉就像一个“倔强的孩子”——总是希望扩大规模，做大做强，但是受行业趋势和自身发展等原因影响又总是未能施展。

　　林中也在业绩会上说：因为旭辉已经做了一个彻底改变，穿新鞋走新路。过去关注规模，未来就是关注经营效益、核心利润、ROE（净资产收益率），以及为股东创造的经济增加值EVA。

　　主动收缩也好，被动收缩也罢，始终做一家有效益的企业可能才是最好的路径。

　　（完）

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