来源丨好猫财经

　　扛不住融资压力的房企，活不到现在，扛不住销售压力的房企，接下来仍会暴雷。

　　最近银行间市场和交易所，都在牵头创立金融工具，为民企发行供应链abs增信，碧桂园、龙湖、美的置业成为首批示范房企。

　　过去艰难一年，这三家房企的经营和融资情况，其实都还不错。

　　龙湖和美的置业的融资活动现金流为净流入。

　　美的置业有近百亿元银行融资，得到了大股东何享健家族的担保，美的集团拥有强大财务实力，这一担保效果，可能任何金融工具都要好。

　　龙湖每年有近200亿元经营性收入，加上稳健增长的销售额，以及合理的负债总量与结构，龙湖融资几乎没有受到影响。

　　境外美元债发行受阻，碧桂园境外融资有一定影响，但其境内银行融资，同样没有受到大的影响，总体有息负债有所下降。

　　碧桂园、龙湖、美的置业三家都属民营房企，销售规模分列于TOP10、TOP20、TOP30，加之发债类型为供应链ABS。

　　显示出监管层保护产业链信用的意思，由于房地产行业产业链条长，这些巨头房企除了付息债务之外，还有着庞大的应付款项债务，其中就包含建筑工程款。

　　此前诸多房企的暴雷信号之一，即是工地停工，承建方发布甲方欠款声明。

　　众所周知，中国房企拥有一张胆大的资产负债表，资产端对应着庞大土地储备和在建项目，负债端对应着付息债务和应付款项。

　　如果要做到快速缩表，最为关键的是资产负债表的右边，将土地和在建项目变为现金。

　　但就算是美的置业、碧桂园、龙湖这些示范房企，也正遭遇严重的销售危机，缩表停留在一些资产债务腾挪上。

　　前四个月，美的置业销售额同比下降54%，碧桂园和龙湖同比下降近40%。

　　销售额快速下降，带来暂停拿地、裁员、三角债务等一系列连锁反应。前四月中，除了龙湖拿地稍显积极外，碧桂园和美的置业几乎暂停拿地。

　　这是房企最后一搏，活下来将进入发展新模式，否则即暴雷出清。

　　过去两三年里，为了应对融资压力，以及符合监管“三道红线”，大多数房企都采用合作项目方式，以分担资金压力与开发风险。

　　表现在资产负债表中，是少数股东权益和合联营权益的增加，以及应收应付款项的增加复杂化。

　　预售资金监管趋严的背景下，尤其是市场下行，这样的模式带来资金调度不灵活、毛利率下降、明股实债的隐患，其中以美的置业最为典型。

　　一季度的资产负债表里，美的置业融资活动现金流入，已经差不多赶上经营活动现金流入了，这意味着示范房企都在靠着融资续命了。

　　当然这是一个残酷事实：你得像思聪一样有个好爹。

　　一份机构研究报告显示，依赖卖地收入的地方政府，最多能接受房地产行业销售额下降20%，否则地方财政将会十分被动。

　　这应该是最近在因城施策指导下，央行放松房贷利率、地方政府放松限购条件的原因。

　　“经济，不是地上的卡车，而是天上的飞机，踩一脚刹车，它不是停下来，是掉下来。你想重新起飞，不是踩一脚油门，而是需要跑道和很长的爬升。”

　　房地产也是一样，销售即使具有季节性特点，一般集中在下半年，但如今居民收入和预期在变，市场已经完全变样。

　　撑到市场回升的那一天，拥有吸引客户的品牌号召，才能最终活下来。