现在我们对2000年年初到年中的房地产泡沫已相当熟悉了。金融系统的相互作用、复杂性以及大最大型投资机构参与不道德交易，已经超过了该理论的范筹。我们可以简要理顺的是，有效市场假说的部分理论在这场泡沫被无限吹大的过程中起到了煽风点火的作用。这场危机与LTCM的倒下性质相似，只不过规模更加庞大。

虽然有1987年的股灾和LTCM的失败，但绝大部分投机机构仍然育目相信波动性是衡量风险的唯一标准。尽管在次级债及其他更低质量的住房抵押贷款支持证券(RMBS)投资中，杠杆率达到了特别高的水平，但一直未能引起长期受有效市场似说和资本资产定价模型风险理论熏陶的投资组合经理或机构风险控制部门的关注。就此而言，这些产品的流动性同样也没有被质疑过。但其实，成千上万的住房抵押贷款的质量差异是巨大的:从好的产品到非常糟糕的产品。通常来说，这些产品的流动性一般都很低，因为每个抵押贷款组合都是由多个RMBS构成的，其级别从最高信用评级AA等级到最低的有毒级别不等。因此，即使是大概的定价，也需要经过大量的分析才能得到，所以交易商的买卖价差一般都很大。此外，山于被认为是唯一需要考虑的风险要素，当房价持续高涨时，波动性一般都很低。

2002年以后，部分抵押放贷人、投资银行、对冲基金及高达30%的较激进的银行的杠杆率开始急速提高至35~40倍。保证金非常充足，在低利率的情况下，几乎不费吹灰之力就可以获得，而这显然鼓励了杠杆的使用，如同美国长期资本管理公司事件和1987年大股灾一样。抵押贷款的发行人和贷款公司几乎令所有银行都把钱投向了它们。

最终，银行和投资银行资助了大量致力于创新产品和复杂产品的投资公司，这些公司拥有不少这样的债券及对市场反应尤为不敏感的衍生品。但它们忘记了这些证券多数都是次级抵押贷款，也忘记了投资银行其实运用了大量的杠杆，而银行的风险控制部门却视这一切运行正常。毕竟，在泡沫顶点时期，RMRS组合的波动率一直都很低，并且这些风险控制人员一直以来也受到默顿、斯科尔斯及法玛教授的影响:长期来看波动率不会变动。他们认为，风险被锁在铁笼之中，故可以放松警惕，着眼去为公司和自己挣大钱。

尽竹有美联储主席格林斯潘和后继者伯南克以及其他许多专家信誓旦旦地声称一切都好，但美国全国性的房产泡沫狂潮已近尾声。到了2006年夏末，房价开始回落，这种下跌的趋势一直延续到2007年。2007年年初，住房抵押贷款市场开始崩溃。2008~2009年4月期间房价继续下跌，与之相应的是。很多房屋所有者开始拖欠住房抵押贷款，出现了弃房潮。可以想象，抵押贷款债券市场也随之崩演。2007年年初，市场流动性开始冻结;到2008年，流动性几近枯竭。从2006年8月开始呈下行之势的住房抵押贷款证券，在随后的两年里逐步崩溃。这对经济的伤害要甚于美国历史上任何一次股市崩盘。有趣的是，曾给许多次级垃圾债券授予AAA评级的标准普尔，竟然在2011年给予美国国库券更低的评级。当然，这又是一个新故事了。