房地产

1.基本情况

中国的房改从1994年起步,1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》使房地产市场化迈出了第一步。1996年政府工作报告指出:推进住房制度改革,建设“安居工程”,加快住房商品化的步伐。1998年，国家育布从下半年起停止实物分房，逐步实行货币分房。2001年上半年房地产市场出现购销两旺的情况，价格也出现了较快的上升。2001~2007年房地产进人持续价升量增的大牛市,房地产投资成为居民配置财富的主要项目之一。

目前，中国的房地产囤积了巨大的国民财富,我国现有建筑面积约500亿平方米。城镇商品房面积约140亿平方米,以2009年的房价计算总价值约56万亿元,以30%投资投机比例来计算所沉淀的投资、投机资金总量约有17万亿元。另外,每年有2万亿~5万亿元的新增资金买房(2009年为4万亿元左右)。

2.房地产对资金的竞争力

房地产投资的收益=房价年上涨率十租金收益率

从中国目前的房地产现状来看,由于中国房价持续了10年的长周期上涨,赚钱效应极为显著,房产投资属性的重要性已经远远地高过了其消费属性,庞大的社会资金仍保留着喜爱房地产和土地投资的思维惯性。

虽然我们无法确认中国的房地产泡沫何时崩盘,但2010年后房市的不确定性增加是显而易见的。我们认为中国的房地产已经到达了一个阶段性高点,2010年及以后的5年内，部分房地产资金将流向股市。我们等待房地产成交数据作为趋势成立的最终确认。

3.中国房地产市场发展的历史统计资料

2005年房地产投资量价齐升,社会财富涌向房子，股市资金抽离严重,股价跌到谷底。

股票

1.基本情况

股市投资的本质是一种集合投资,通过汇集中小额资金用于大项目投资。它是一种流动性强,进入门槛低的权益类投资。

目前(2010年05月)A股市场约有24万亿的流通市值。

2.股市对资金的吸引力

(1)利润及成长性:股市是权益类投资,而权益类投资追求的是利润。决定全社会企业整体利润的两个最关键决定因素是GDP和上市公司的行业竞争结构。从中短期来看,股市投资主要是对大中型规模企业以及现有经营体的一种投资,通常情况下,GDP增速提高，上市公司利润增速将提高。但是如果在--段时间内,GDP增速的提高主要来源于新增投资和中小规模投资,GDP增速的构成是大中型规模企业以及现有经营体的竞争性投资的话,反而将会导致上市公司行业竞争结构恶化，从而降低股市对资金的吸引力。

例如,同样的GDP增长不断提速,2003~2004年由于经济增长动力主要来自于外贸出口的中小型民间投资以及各行各业的新上项目高速增长,反而造成2005年上市公司净资产收益率整体下降;但随着2004~2005年以来新上项目审批难度增加,以及民间投资环境的恶化，上市公司作为中大规模的现有经营体受益于GDP增长的程度明显增加。

(2)风险:2003年以来,随着庄股时代的逐渐结束,在中国普通投资者眼里,对股市的认识逐渐从赌场过渡到高风险、高收益的投资市场。

(3)投资渠道的便利性:近年来,投资股市的渠道和产品日益丰富,投资方式多种多样,投资门槛很低,如直接投资股市、定投或认购证券投资基金、投资股市的集合理财产品等。相对于私企老板和富豪级别的人通过直接实业投资进人权益类资产不同，股市已经逐渐成为普通老百姓参与权益类投资的主要渠道。