原标题：地产分化严重，翻翻孙宏斌的家底，我们找到一份购房指南！

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猫哥每天接到最多的咨询，基本都是关于房子的，能不能买房？在哪儿买房？未来房价怎么走？……

因为房产是家庭最主要的资产，也是很多人眼中最好的增值保值资产，所以大家对此极为上心，自打新一轮的上涨周期开始后，地产分化严重，一边是日趋严格的调控，限贷限购等各种措施不断出台，资本市场也信心不足，地产股震荡，但是另外一边，除了京沪等少数地区，多数城市的房价仍被认为有上涨空间，地产公司的收入、利润等等指标也不断上涨。

看多看空的人都有，怎么看或许将决定你未来十几年的财运。这跟上一轮的争论很类似，十几年前，看空房价的牛刀、谢国忠与看多的任大炮之间交锋不断，很多大炮的粉丝依靠买房实现了资产的大飞跃，现在也面临类似的选择。

猫哥一向的主张是，地产这事你只有深入一线才真知冷暖，所谓专家靠谱的不多。在众多的地产商中，融创的孙宏斌一直是猫哥蛮佩服的一位，他的事迹很多，与柳传志的故事让人唏嘘，他操盘的顺驰有不可思议的高速增长和令人叹息的结局，他出人意料的投资了乐视又大方的承认了失败……

这人很幽默，每次发布会金句不断，他也很坦诚，优点就是不装。

可能之前经历了很多的事情，所以你看他做融创就非常独特，观察地产走势，融创的布局就不能不看。

02

昨天，融创发布了自己的半年报，有几个比较重要的数据大家看下：

1、2018上半年实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；

2、归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利66.1亿元，同比增长391.8%，这个增速有点骇人；

3、融创中国其联属公司的合同销售金额约为人民币1915.3亿元，较去年同期增长约76.0%；

4、期内，融创中国的权益合同销售金额达到人民币1378亿元，较去年同期增长约83.7%，排名房地产行业前五。

5、负债率降低不少：因为提高了资金使用效率，降低有息负债规模，集团现金及现金等价物由2017年12月31日的人民币967.2亿元小幅减少9.6%，至2018年6月30日的人民币874.2亿元，资本负债比率为65.8%，较去年底的66.9%有所下降。

此前，孙宏斌给融创定的全年销售任务是4500亿，从此前公布的销售数据上看，2018年1-7月融创实现合同销售2254亿元，已经完成全年销售任务的50%，而且房地产行业有个特点，通常1-7月的销售收入占全年的比重不到40%，融创2018年下半年还有369个项目4912亿可售资源，所以今年超额完成4500亿的任务基本不成问题。

猫哥算了下，如果只考虑销售额，融创2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%，让人羡慕啊。

问题是他们怎么做到的呢？猫哥仔细翻了翻这份财报，发现了孙宏斌的一些秘密，我们逐一来扒一扒。

03

好业绩离不开好眼光。

昨天的财报发布会，融创对未来房价走势的看法值得我们关注，这里也隐藏着融创赚钱的秘密，我们挑出了4点干货来看看：

①在哪些城市布局？

看一个地产公司的布局，核心就是看他的土地储备究竟在哪里，这也决定了这些公司未来的业绩基础。

融创中国执行董事、行政总裁汪孟德表示：“我们未来会坚持谨慎的拿地策略，还是坚持聚焦一二线核心城市。但现在核心城市的地价已经在很高水平了，特别是经过2016年、2017年的涨幅，不少城市大体已经到顶。从未来趋势来看，很多城市的地价还是会往下走的。”

孙宏斌在回答提问时也表示，“市场变化以后，三四线城市冷得比较快”，“现在每个城市的房地产行业发展不均衡，尤其是房地产行业的政策。有的控制不能涨价，有的没怎么涨的，有的调控前已经涨得比较多了。我们投资肯定会选房价低的城市，但每个城市差别很大，我们还要小心判断。”

这个说得很明白了，一二线城市还是重点，三四线城市需谨慎了，因为“冷得快”，不少城市已经蕴涵了不少的风险，即便是像融创这种行家里手，对未来房价的走势也不乐观，买到即赚到的思路已经行不通了，千城千面增加了买房的难度。

②买房还是买股票？

关于这个问题，孙宏斌是这么说的：“现在我对买房子的建议是，有购房需求的，比如结婚，可以买。如果不住就没必要买融创的房子，如果投资，还是买我们的股票吧，买股票比买我们的房子升值空间会大很多。”

这跟猫哥的观点是类似的，刚需真的不用太多考虑抄底这件事了，很难，能上车就上车吧，如果不是很精通理财，各类资产中房地产的风险还是最低的。

③那融创为什么还坚持房地产而不去多元化？

这次中报也披露了融创的核心实力，就是土地储备。

据财报显示，融创土地储备规模达到 2.31亿平米，总货值3.29 万亿。猫哥算了下，基本可以保证五年以上的持续发展。

而且超过 92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市，最令人惊异的是这个数字：其土地储备的平均成本只有 4470 元/平米！

所以你会看到，即便是预测有的城市房价会下跌，但孙宏斌还是会坚持地产主业，而不是像很多公司一样多元化，“我觉得如果主业好就没必要多元化，主业不好才要多元化。”

这个拿地的价格是怎么做到的呢？这就涉及到融创极受业界推崇的并购模式。

融创是地产界第一家依靠大规模收购进行规模扩张的公司，也通过良好的收并购市场口碑引来越来越多的合作机构，目前融创合作机构从2016年的109个增加至 2018 年中期 203 个，为融创提供一线的土地线索和发展机会。目前融创的土地储备中有70%是通过收并购合作方式获取的，这也是孙宏斌的底气，他很自信的劝告一些对手，可以把土地卖给融创，然后拿钱去买融创的股票。

④运营效率第一还是产品服务第一？

孙宏斌的这个建议估计会得到相应，虽然今年各家地产公司的报表都还不错，但主要反映的是前两年的业绩，而宏观面的巨大变化会改变一些公司的未来，业绩分化一定会出现。

即便是融创本身也很谨慎，拿地会更小心，孙宏斌说，“融创安全第一，融创可以保证规模，但是如果说增长也很难，希望可以脚踏实地地保障安全。”

在这种背景下，发展路径应该和以前有点不一样了。

一些地产公司把核心能力定义为运营效率，但未来单凭这一点就能保证公司的持续发展吗？有点难。

从用户来说，最核心的还是要看产品和服务，猫哥觉得，未来的很大部分刚需在于改善性住房需求，这部分用户有不错的资产实力，对于品质和服务的要求会更高，品牌有溢价的公司能增厚自己的利润空间。

融创在这方面做得还是不错的，像壹号院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等等一般都是所在城市的标杆项目，知名度很高，也能保证一定的利润率。

04

外部对融创业评价颇高，2018年融创也被纳入恒生中国(香港上市)25指数。各种专业机构对他们评级很高，理由主要是这些：

高质量的土地储备、充裕的流动性、杠杆率不断下降、一二线城市领先的品牌和市场地位等等。

如果你看好这些，可以去买股票，如果你还是对房子更感兴趣，融创这次的中报解读也给你展示了他们看好的城市，值得认真思考下，现在的决定，这很可能决定你一生的财富状况。

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