现实中我们要面对的大概是如下图情况：

所以如何建立一个能自治！能管理！能凝聚！的真正的业主委员会呢？

一、提出申请

向街道办事处申请，并填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

二、筹备小组开展筹备工作

(一)筹备小组批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报给街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好相关文件，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组同时还应将相关的宣传资料在宣传栏内公布并发放给业主。

(三)筹备小组组织各楼的业主通过自荐或推荐的方式产生业主委员会候选人。

(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程等向业主张贴公布，同时将书面《业主委员会选举办法》送达到全体业主手中。

三、召开大会选举委员筹备小组

(一)完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表及相关文件送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。

(二)同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织选举活动，通知所有投票人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

(三)最后向全体业主、物业公司代表、开发商代表、街道办事处代表公布选举结果。

四、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

五、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

经历了全体业主的参与还有法律保护的业主委员会，相信凝聚力与战斗力、话语权一定非常强。也许在这个过程中，物业公司就会主动改进小区的物业管理，以适应业主委员会的产生。即使重新选新的物业公司入驻，相信前面的都做完了，后面的事情也一定不会太难。

下面跟大家分享一个非常成功的自建居委会并完全自治的案例。

杭州的恩济花苑小区，因不满物业涨价，居民做自己成立了业主委员会，在小区业委会主任高人模和老邵的带领下，自管第一年，小区就进行了新增健身器材、改造信报箱、提升绿化、停车改造、西门提升改造、污水管整治六大项目。第二年，又着手解决了小区屋顶、墙体漏水等“顽疾”。如今的恩济花苑业主们，不仅自觉按时交物业费，还积极为小区管理建言献策。最厉害的是8年来小区物业费一直没涨，至今还保持着自治初期的水平——0.5元/月/平方米。虽然物业费一直未涨，小区服务却从未降低，甚至不断攀升。在当下小区物业费基本3-10元的年代，恩济花苑这种高档小区仍保持着0.5元/月/平方米，可以算是万里无一。

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公司管理人员的素质和能力分析

所谓素质，是指一个人的品质、性格、学识、能力、体质等方面特性的总和。在现代企业里，管理人员不仅担负着对企业生产经营活动进行计划、组织、指挥、控制等管理职能，而且从不同角度和方面负责或参与对各类非管理人员的选择、使用与培训工作。因此，管理人员的素质是决定企业能否取得成功的一个重要因素。在现代市场经济条件下，企业面临的内外环境日益复杂，对公司管理人员的要求也不断提高。在一定意义上，是否有卓越的企业管理人员和管理人员集团，直接决定着企业的经营成败。显然，才智平庸、软弱无能者是无法担当起有效管理企业的重任的。所以，现代企业管理职能客观上要求企业管理人员具有相应的良好素质。换言之，良好的管理人员的素质是提高管理的不可或缺的重要条件。管理人员的素质要求是指从事企业管理工作的人员应当具备的基本品质、素养和能力，它是选拔管理人员担任相应职务的依据和标准，也是决定管理者工作效能的先决条件。对管理人员的素质分析是公司分析的重要组成部分。