作者：子非鱼

据最新权威统计数据显示，2017年10月全国首套房贷款利率同比去年上浮了19.37%。

10月全国533家银行中首套住房首付两成的有80家银行，占比15%，较9月减少1家；首付三成的有344家银行，占比达64.54%，较9月减少5家；首付三成半的银行有51家，占比9.56%；暂停受理房贷业务的有42家银行分(支)行，占比7.87%，较9月新增6家分(支)行暂停房贷业务受理。

首套房房贷利率最高上浮20%的城市有很多，如合肥，新房贷款利率最高上浮20%，二套房未结清贷款利率最高上浮35%。个别银行甚至停贷；北京首套房最高上浮20%；南京已经停止商办写字楼的贷款业务，住宅首套房最高上浮20%。

其他首套房房贷利率最高上浮20%的城市还有广州、郑州、武汉、成都、宁波、青岛、苏州等。

三四线城市中，嘉兴，首套房贷款利率最高也达到了20%；扬州首套房房贷利率基准普遍上浮5%—10%。

上浮20%是个什么概念呢？银行的基准利率为4.9%，上浮20%，利率则为5.88%。以一套300万的房子需贷款210万，来计算利率上浮前后的购房花费，就更好理解。

单位：元

通过计算会发现，首套房贷款利率上浮10%时，月供就需多缴纳634元，30年下来需多交22.8万；上浮20%，月供则需多缴纳1284元，30年下来需多交46.2万。

这还是首套房，二套房房贷利率上浮更高，各大城市基本都上浮了20%~30%，相比于之前购房成本增加得就更多了。

随着贷款额度吃紧，年尾估计还有一些城市加入到最高上浮20%的阵营当中，贷款流程延长，甚至停贷。

与此同时，各城市仍在严查消费贷、小额贷，北京、江苏、江西、广东、重庆等省市，都已经下发了由当地银监局和人民银行联合出台的文件，加强对消费贷等个人非按揭类贷款的管理。

结合这些举动，下面可以对未来几个月热点城市的楼市做个基本预判：

1、2017年最后两个月，在资金严重紧张、交易流程拉长的背景下，楼市成交量会进一步下跌，步入寒冬。要等到明年新的贷款额度开放后，才会略微回暖。

2、资金短缺、紧张，使得许多刚需客无法贷款购房，或者交易时间延后，一些仍在坚挺着的投资客难找接盘侠，可能会压价抛售。那些仍在咬牙坚持的刚需客，则有一段比较长的“苦日子”要熬。

3、楼市贷款额度吃紧，开发商压力更大，一方面开发商贷款拿地更困难，另一方面，购房人数减少，难以收回资金。因此，未来几个月里，开放商要么以各种理由推迟开盘，要么会以更合适的价格开盘。

4、短期内，热点城市房价下行压力加重，但有“限买限卖”的“锁楼”政策保护，不会出现大范围异动。长远看，热点城市人口增量好、经济发展潜力大，楼市值得长期看好。

当前利率形势总结及原因剖析

一、利率管理体制沿革自１９４９年建国以来,我国的利率基本上属于管制利率类型,表现为利率由国务院统一制定,由中国人民银行统一管理。这种管理体制是在建国初期通货膨胀严重、投机活动猖獗的背景下建立的,并对战后恢复生产与实现社会主义改造起到了积极的作用。随着高度集中的中央计划经济管理体制的建立,管制利率的做法得到进一步强化。
　　这期间,为了稳定市场和促进工农业生产,我国一直实行低利率政策,其特点是档次少,水平低,利差小,管理权限集中。直到实行经济体制改革与开放政策之后,这种局面才有所改变。
　　７０年代末,改革开放政策开始推行,利率体制的改革也被提上议事日程,到１９９５年７月１日为止。银行存、贷款利率分别由１９７８年的１．０５％和４．７２％上升到１０．９８％和１２．０６％,同时,利率种类逐步增多,档次也适当分细。但在利率管理体制的改革上一度进展缓慢,虽然从１９８２年开始逐步实行浮动利率的作法,但管制利率的格局至今没有变,真正的利率决策部门或者说整个利率体系的主体仍然是中央政府。可以说,现行利率管理体制并未随经济金融体制改革的深化、市场调节比重的日益扩大发生实质性的主体易位,仍然属于一种国家控制型的高度集中统一的利率管理体制。现行利率体系本质上仍然是以行政手段为主的计划经济模式,虽然引进了市场调节手段,但所占比重不大。这种计划利率与市场利率并存的"双轨"格局近期内是难以改变的。二、利率水平分析
　　第一,从存款利率来看,通货膨胀率呈逐年上升趋势,但储蓄利率上调幅度跟不上物价上涨,实际利率水平下降,甚至有时出现负值,如下表所示。这说明,单就"物价"因素而言,我国利率水平在低数域上运行。
第二,从贷款利率来看,贷款利率的调整幅度低于同期生产资料价格上涨幅度。由于利率水平偏低,出现贷款利率上调,贷款反而增多的逆反效应。
　　第三,从存贷利差来看,虽然多数年份贷款利率高于存款利率,但利差太小,甚至远远低于银行资金费用率水平。这说明,相对于存贷利差而言,中央银行确定的利率水平也是偏低的。
　　第四,从实际市场利率来看。１９９３～１９９４年度,银行越轨拆借资金大量"体外循环"。１９９５～１９９６年度,资金市场秩序混乱,银行"失媒"现象严重。这都表明了我国现行利率远远低于正常水平。
由以上分析可知,我国目前的利率水平比较低下,难以正常发挥作为价格信号和经济杠杆的作用。
三、利率结构分析
　　第一,存款利率内部结构。我国存款利率水平及其结构经过多次调整,到目前为止,在全国范围开办的存款有１１个种类,几十个档次。相对而言,长期存款利率偏高,活期存款利率偏低,存款过多地向长期存款倾斜。这种结构很难引导银行负债结构保持合理的格局。
　　第二,贷款利率内部结构。我国的贷款利率结构可以分为基准贷款利率、法定贷款利率、浮动贷款利率、优惠贷款利率及行业差别贷款利率、加贴息贷款利率等。这几种贷款利率皆属于管制利率,其结构可概括为统一利率加优惠利率。从实际执行情况来看,政策性贷款利率与一般贷款利率的差距越来越大,优惠利率的范围也越来越大。这种贷款利率结构使本来就很低的利率总水平又下降了许多。
　　第三,存、贷利率的对应结构。这方面的突出问题是存、贷利差太小,具体表现为：首先,定期存款与固定资产贷款的利率之差仅为１％；其次,各专业银行有为数不少的资金是通过金融债券筹集的,发行金融债券所支付的利率要高于同期储蓄利率１～２个百分点,而银行贷款利率并不能完全按照"高进高出"的原则相应提高；最后,在实施存款保值措施时,银行贷款利率不发生任何变动,一旦通货膨胀率高于存款利率,银行在承受价值受损的同时,还要为存款保值支出一部分费用。
　　这不能不说是现行利率结构的最大扭曲。
　　第四,银行利率与金融市场其他利率的对应结构。目前,我国市场利率主要包括各类债券利率与金融机构间的同业拆借利率两种类型。银行存款利率与金融市场资产所得到的收益率相比差异过大,而银行贷款利率也过份低于从金融市场筹集资金的成本率。两种资金"价格"呈双轨并行状,且缺乏联动性。具体讲,一年期银行储蓄存款利率和贷款利率低于企业发行１年期债券利率２～３个百分点；低于企业１年期内部集资利率８～２２个百分点；低于民间借贷利率（１年期）１０～３２个百分点。而银行同业拆借利率１年期低于民间拆借利率５～２０个百分点。这种利率结构,导致资金流向股票、债券、外汇、黄金等市场。银行营运发生困难,亏损严重。
　　第五,利率期限结构。前面我们曾论及长期存款利率过高的倾向,而在贷款利率期限结构方面,又表现为长期资金贷款利率与流动资金贷款利率的差异太小,１９９５年７月１日利率调整后,差异更小,已不足１个百分点。
　　总的来看,利率结构无论在整体上还是在有关利率之间的对应关系上,在多次调整中表现为失衡、扭曲和缺乏内在联动机制的状况。