经营性物业抵押贷款有什么好处，“九大”审查要点必须要知道？如今，在房价飙升的时代，购房者买套房的把戏比比皆是。仅在银行推出的抵押贷款种类就令人眼花缭乱，其中的一种是经营性房地产抵押贷款。

　　什么是经营性物业抵押贷款？

　　经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的贷款，以其拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入。经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营、经营现金流充裕、综合收益良好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业建筑、星级酒店、综合商业设施(如商场、商铺)等商业用房。最长期限原则上不得超过8年。

　　随着贷款产品的多样化，企业现在有了另一种贷款申请产品，即——经营性房产抵押贷款，这间接地为企业提供了一种新的融资方式。那么，具体经营房产抵押贷款有什么好处呢？许多人对此知之甚少。经营性房地产抵押贷款，简而言之，是一种以经营性房地产为抵押，以房地产的经营收入为主要还款来源的贷款方式。接下来，让我们和我一起了解一下商业地产抵押贷款。

　　经营房产抵押贷款有什么好处？

　　1.贷款操作很简单。与企业贷款方式相比，操作简单，更容易从银行获得贷款

　　2.保证方法灵活。除担保外，还可以提供财产抵押、质押、第三方担保和连带责任担保等。

　　3.贷款期限更长。最长的贷款期限是10年。企业获得贷款后可以长期用钱。

　　4.还款方式是独特的。在有一定时期的银行，可以考虑收回租金。一般采用按季或按月结息和偿还贷款本息的方式。

　　5.灵活使用贷款。解决了贷款使用监管难的问题，减少了银行自己对资金的监管。

　　“九大”审查要点必须要知道？

　　1.租金收入的管制能否实施？

　　借款人应在资金，开立监督专用账户，实行收支两条线管理，建立收支明细账户，并进入物业运营专用账户。如果在资金有任何逃避监管的行为，银行应采取风险防控措施。

　　2.使用资金符合标准吗？

　　资金可以用于合法的需求，但不限于股东借款。

　　3.物业入住率

　　租金收入是否与贷款金额和期限相匹配；审查租金支付方式，防止该房屋抵押给银行时，承租人一次性向借款人支付长期租金，或用出租人欠承租人的债务抵消租金，导致银行无法从租金中获得还款来源，无法处分抵押财产。

　　4.掌握借款人的真实股权结构

　　从股权结构、背景、行业经验和管理团队等方面分析了借款人的管理能力。

　　5.经营净现金流量能支付贷款本金和利息吗？

　　在银行的贷款期内，经营净现金流量必须包括在银行的贷款本金和利息，扣除各种费用，如大修、日常维护、管理费用和财务费用。

　　6.注意租期

　　7.注意所有权情况

　　注意是否有其他抵押权人，银行为第一抵押权人；抵押人是否拥有独立的处置权；房地产转让合同有无限转让条款；抵押物是否已被查封；通过税务机关提供的抵押人是否欠税的书面说明，了解抵押人是否欠税

　　评估方法包括：成本法，反映了采购成本；市场规律与成交；实际的比较估价条件不是假设的，而是必须以文件为依据，并且必须对土地的性质和规划用途有准确的依据。划拨土地不能按出让土地估价，工业用地也不能按商品住宅用地估价；评估重要条件的容积率并提供法律依据。

　　9.注意抵押品的流动性

　　判断抵押品的价值和流动性。鉴于建设周期长，评估价格超过建设成本，有必要充分考虑实现担保时应付税款对担保物最终价值的影响。

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