12月房价跌幅收窄，2021年全年房价整体微跌，区域间房价走势分化明显。12月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比降幅收窄至-0.3%，此前连续4个月均超-1%，监测50城中房价环比上涨的城市增加至16个（11月11城）；其中重点城市加权平均议价空间环比继续下行5个基点至2.97%，显示卖方议价能力较买方继续边际走强。2021年全年房价累计下降1.4%，其中超高/高能级城市微增0.2%，中低能级城市下降4.6%；分区域来看，我们观测的12个城市群中仅长三角、成渝和粤港澳大湾区年内房价有所上涨（其中长三角城市群的上海、盐城、常州在50城中涨幅最高，均接近或超过10%），其余城市群均现不同程度跌幅，其中京津冀、哈长和北部湾城市群跌幅均超-8%（其中京津冀城市群的唐山在50城中跌幅最深，达-16%）。

　　12月重点城市挂牌价格指数和存量房市场景气度领先指数均环比转增。在供给侧，12月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比转增1.0%，此前5个月均环比下行，监测22城中挂牌价环比上涨的城市增加至14个（11月0个）；其中存量挂牌房源挂牌价调增套数占比增加0.2个百分点至1.7%，平均调价幅度也环比增加27个基点至-2.69%（11月环比转增5个基点），售房者价格预期开始明显有所回升。在需求侧，12月存量挂牌房源关注度环比继续下降2.5%至12.7人次，购房者整体情绪暂未见明显修复。基于上述挂牌指标构建的领先指数继11月跌幅明显收窄后，12月环比转增0.16%至99.93，考虑到此前中央经济工作会议对合理住房需求的支持性表态，我们认为如果政策力度符合预期，则市场景气度或有望逐步筑底回暖。

　　12月住宅租金环比跌幅收窄，租售比保持平稳，待租周期持续回升。12月重点城市挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比跌幅收窄至-0.3%（11月-0.8%），我们监测的20城中租金环比下降的城市数量减少3城至14城。12月重点城市加权平均挂牌租赁住宅租售比环比基本持平仍为1.93%。12月存量挂牌租赁住宅平均待租周期继续回升至2.90个月（11月2.62个月）。

　　政策端正向调整力度不及预期；房企信用事件超预期恶化。

　　中金存量住房市场价格指标体系

　　图表1：2021年12月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数略降至98.6（11月98.9），其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别降至100.2和95.4（11月分别为100.4和95.9）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　图表2：2021年12月中金同质性二手住宅成交价格指数同比上涨的城市为7个（11月8个），全部城市加权平均成交价格指数同比跌幅走阔至-1.4%（11月-0.6%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。

　　图表3：2021年12月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比降幅收窄至-0.3%（11月-1.7%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　图表4：2021年12月中金同质性二手住宅成交价格指数16城环比上涨（11月11城），4城环比持平（11月9城），30城环比下降（11月30城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

　　图表5：2021年1-12月3个城市群房价累计涨幅为正，分别为长三角、成渝和粤港澳大湾区；5个城市群跌幅超过-5%，分别为辽中南、中原、京津冀、哈长和北部湾城市群

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　图表6：2021年12月3个城市群跌幅超过-1%，分别为中原、京津冀和北部湾城市群

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　图表7：2021年1-12月各城市中金同质性二手住宅成交价格指数累计涨幅

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表8：2021年12月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　中金存量住房市场活跃指标体系

　　图表9：2021年12月重点城市加权平均成交周期环比增至138天（11月129天），加权平均成交议价空间环比继续下行5个基点至2.97%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　注：重点城市加权平均成交周期为滞后性指标，通常滞后成交议价空间3-6个月。

　　图表10：2021年12月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比下降2.5%至12.7人次

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　注：自2021年11月起监测城市停止公布近30日内带看次数指标，需求端领先指标仅保留关注度，需要提示的是在市场上行阶段关注度指标通常持续上行，但市场平稳或下行阶段关注度指标通常保持平稳或小幅波动下行而非大幅下行，这主要是由于潜在购房者停止购房计划后通常不会特意取消对此前关注房源的关注操作。

　　图表11：2021年12月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比转增1%（11月-0.8%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　图表12：2021年12月中金同质性二手住宅挂牌价格指数14城环比上涨（11月0城），7城环比持平（11月3城），1城环比下降（11月19城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。2021年3月挂牌指标监测城市增加东莞，2021年8月增加无锡和马鞍山，2021年9月增加咸阳，但由于上述城市数据较短，故暂不在加权计算中纳入上述城市。

　　图表13：2021年12月多数城市中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比转涨，仍下跌的城市中天津跌幅最深

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表14：2021年12月重点城市加权平均在售二手住宅挂牌价调增房源套数占比环比增长0.2个百分点至1.7%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　图表15：2021年12月各城市在售二手住宅中挂牌价调增房源占比最高的是合肥，最低的是上海

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表16：2021年12月各城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比增幅最大的是北京，降幅最深的是西安

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表17：2021年12月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度环比继续增加27个基点至-2.69%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　图表18：2021年12月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值，调价幅度最浅的是北京为-1.8%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表19：2021年12月多数城市在售调价二手住宅调价幅度环比均有所上涨，其中涨幅最高的是咸阳

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　中金存量住房市场景气指数体系

　　图表20：2021年12月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数环比下降至99.76（11月99.84）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。

　　图表21：2021年12月15城景气指数高于100（11月20城），35城景气指数低于100（11月30城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。

　　图表22：2021年12月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数同比降幅走阔至-0.65%，同比下降城市数略增至35城（11月30城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

　　图表23：2021年12月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数环比降幅为-0.08%（11月-0.06%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　图表24：2021年12月中金存量住房市场景气指数17城环比上涨（11月9城），5城环比持平（11月13城），28城环比下降（11月28城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。

　　图表25：2021年12月重点城市中金存量住房市场领先指数环比转增0.16%至99.93

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

　　注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。

　　中金存量住房市场租赁指标体系

　　图表26：2021年12月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比下降0.3%（11月-0.8%）至100.1

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表27：2021年12月监测的20城中同质性挂牌租赁住宅租金指数14城环比下降（11月17城），6城环比持平（11月2城），无城市环比上涨（11月1城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%。

　　图表28：2021年12月加权平均挂牌住宅租售比环比基本持平仍为1.93%，平均待租周期上升至2.9个月

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表29：2021年12月20城挂牌租赁住宅平均租金为41.9元/（平方米*月）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表30：2021年12月多数城市挂牌租赁住房租金指数环比仍跌，深圳、重庆微增

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表31：2021年12月北京、广州、上海的挂牌住宅租售比中位数分别为1.68%、1.70%和1.81%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表32：2021年12月挂牌住宅租售比环比降幅最深的城市为郑州和长沙，均超8个基点

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　图表33：2021年12月北京、上海挂牌租金住宅平均待租周期分别为1.8和1.7个月，深圳为2.7个月

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

　　估值

　　图表34： A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

　　图表35：港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

　　附录：覆盖城市范围说明

　　图表36： 中金存量住房市场监测体系覆盖城市范围

资料来源：中金公司研究部