办理商业房贷，等额本金和等额本息哪个合适？哪个比较适合提前还款？
网友投稿• 2021-09-02 09:47:43 •阅读40
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最近很多朋友买房，都有在咨询按揭的时候该如何选择等额本息和等额本金？好像确实也有很多朋友搞不清楚，今天我们就花点时间在专栏里聊一聊。
1、等额本息法：
借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
优点:
每月还款额相等，便于购房者计算和安排每期的资金支出。因为平均分摊了还款金额，所以还款压力也平均分摊，特别适合前期收入较低，经济压力大，每月还款负担较重的人士。
缺点;
在每期还款金额中，前期利息占比较大，后期本金还款占比逐渐增大。总体计算下来，利息总支出是所有还款方式中最高的。
适用人群：
等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。这种还款方式，实际占用贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。
2、等额本金法：
借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
优点：利息支出总额较少
缺点：刚开始还款压力较大
适用人群：适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。
3、二者比较，或者买房怎样选择还款方式更为划算？
举一个例子来说明一下二者之间的区别。假如购房贷款150万，30年还清，按照2016年最新的商业贷款4.9%的年化利率分别计算等额本息及等额本金下的还款情况（只例举第一年）
（1）计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月等额偿还贷款本息（本金+利息），等额本息法每月还款5307.27元。
等额本金还款法。即借款人每月等额偿还贷款本金，等额本金法每月还款逐步递减（每月偿还本金相同、偿还利息递减）。
（2）两种方法支付的利息总额不一样。
在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本息还款法”的利息总额（48665.62）要多于“等额本金还款法”（48251.39）；
（3）还款前几年的利息、本金比例不一样。
“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者占每月还款额的比例较为接近。
（4）还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。等额本息还款法：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。等额本金还款法：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。适合于有计划提前还贷。即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。两种还款方式中，等额本金还款法每期归还本金的数额是相等的，而等额本息还款法每期归还的本息之和的数额是相等的，但是银行都是按当年实际占用银行贷款额和规定的利率计算应收取的利息。
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