房贷每个月的还款额里面既包含了利息，又包含了本金，可以说是利息和本金同时都在还，只不过里面两者的占比不同，且会是一个动态变化的过程。由于计息都是以房贷余额为基础，而开始还时本金几乎都没有减少，计息的基数最大，所以前期每期的还款构成中，大部分都是利息，只有随着房贷余额的减少后，利息才会跟着减少。

　　占用银行的资金都需要支付成本，房贷利息以房贷余额为计息基础，会被优先分配到月供中。

　　▲房贷是银行的资金，银行会根据约定按时收取所有剩余本金在计息周期内产生的利息。

　　使用银行的资金都几乎都要支付利息成本，而利息的多少主要由本金的多少及计息时长决定，通常本金越多，使用的时间越长，利息就越多。

　　房贷作为银行资金的一种，它的计息当然也离不开上面所提到的原则。按照银行目前设定的还款约定，计息周期为1个月，即每月要计息一次利息，计息基础就是房贷余额。

　　我们以100万的房贷金额和5.39%利率、30年期限举例，通常第一期还款时间在下款后满一个月时，也有些第一次是作为零头计息的，其余的才按足月计息。我们假设第一次按满一个月计息，那么在计息周期内，房贷客户占用了银行100万的资金整整一个月，那么在第一个计息周期结束时会产生100万×（5.39%÷12）=4491.67元。

　　这是占用这100万房贷在第一个月的成本，银行不管房贷客户采取了何种还款方式，第一个月所收取的利息都是一样的。而因为在月供款中还会有一部分本金，在下一计息周期中的计息基础就不再是100万，而是100万减去在前面已经还进去的本金。

　　剩下的房贷余额就是在新的计息周期内占用银行资金的数额，银行新的计息也是以这个为基础，如此类推，所以利息会不断递减。

　　▲月供款中利息会被优先收取，再结合还款方式分配本金。

　　从上面的计息说明中也可以了解到，银行会把利息放在优先收取的位置，再在利息的基础上根据还款方式和还款期限匹配当月要还的本金。

　　●其中等额本金的方式中每个月的本金是不变的，它是把本金平分到房贷期限内，比如30年期限，按月份还款有360期，那么把本金分配到这360期内。

　　按照上面的例子，100万本金分到360期内，每一期就是2777.78元，那么除了第一期以100万为计息基础，后面每往后推一期，本金都要减去已经还掉的2777.78元，重新计息当月的利息。

　　如第1个月是100万的本金，计得利息4491.67元，第二个月是100万减去2777.78元后计算的利息，计得4479.19元，比第1期少了12.48元。每期的利息加上2777.78元就是每期的月供，随着利息的逐渐减少，月供会呈递减的状态。

　　●而等额本息的方式就要复杂一些，因为这种方式每个月的还款额都保持不变，但利息是随着本金的减少而减少的，银行以利息优先，综合具体的还款期限先测算出固定的月供数值，里面随着利息的减少，为了保证每月还款的额度不变，还进去的本金就会不断增加。

　　比如同样是上面100万房贷的条件，银行预先测算到每月大概5609.07元不变，那么第一个月的利息同样是100万用了一个月的利息，数据是4491.67元，计算出该期对应的本金就是5609.07-4491.67=1117.4元。

　　第二个月的计息要用100万减去这1117.4元，计息出利息后再去匹配这个月的本金，如第二个月的利息是4486.65元，对应的本金就会增加为1122.42元，依据类推。

　　购房者所花的利息合法合规，只是如果真正计算实际成本还可以加上特定还款方式下自己现金流的收益损失。

　　▲房贷产品是非常成熟的银行产品，在监管之下正常都会合法合规。

　　对于担心在房贷中吃亏的问题大可以放心，因为房贷产品是非常成熟的银行产品，里面的东西基本都是格式化的东西，本质上各家银行都不会在原则上有太大的出入，计息方式和还款方式也基本相同，差别可能就是每一家银行都可以在不违背上级指导窗口的前提下行驶细节利率的定价权，所以不是每一家银行的房贷利率都是一样的。

　　银行的产品都不能随着变动，在推出之前都需要报备，监管层对商品业银行有合规要求，而商品银行内部一般都会把合规经营放在很重要的位置，因为产品有问题不仅会造成严重的社会影响，还会有可能面临监管部门的处罚，银行没必要在一款接近通用的产品上做一些违背合规的动作。

　　所以大的问题并不用担心，利息的计息也是有据可考的，而且基本上也是处于对外透明的状态，而实际上购房者可以选择的余地并不大，只要在事前了解清楚，把想法与银行客户经理沟通好就行了，因此题目后补充中所说的顾虑在事前就可以通过沟通来消除。

　　▲房贷的成本并不是只有利益，还有潜在现金流收益的损失。

　　所有分期还款的方式都有一个共同的特点，就是每个月都要归还一定金额的款项，这里面会导致资金利用率的降低，造成潜在现金流收益的损失。

　　所谓现金流的收益的损失，是指每个月所需要归还的钱都是自己的现金，而这些钱原本是有可能为自己带来收益的，但会因为需要还进银行而没有了，如果单独看一期两期金额，会觉得太少而不成气候，但如果以5年10年来计算，累积的金额就会比较大了。

　　比如上面100万的房贷以同样的利率和期限以等额本息的方式还款，5年时间总共付出了33.6万现金，10年时间总共付出了超过67万现金，这些陆续付给银行的钱，如果不是因为还款，那么这段时间是可以为自己带来收益的，这也是房贷代价中的一种。

　　综上内容，房贷的计息方式并不是客户可以选择的，它有约定俗成的计算方式，而每期的利息将会是每月还款构成中优先安排的部分，满足利息收取之后再根据还款方式匹配每个月对应的应该还的本金。随着房贷余额的减少，利息也会逐步减少，房贷这种产品是具有标准化的合规产品，一般都不会有太大的问题，只是如果真的要深究成本的话，可以把潜在现金流的收益损失也计算进去。