导语：谷雨，润物细无声，源自古人“雨生百谷”之说。在今天春季的最后一个节气，楼市却听到了惊雷声，房地产的播种季节要来了吗？

宇宙行领衔楼市”房奴“大戏

昨天晚上楼市再传大消息：宇宙行工行最近对个人房贷相关年龄政策作了调整，个人住房贷款借款人最高年龄延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。

由于此前房贷借款人年限通常控制在18周岁到70岁，如果借款人年龄超过40岁，就无法申请到30年的贷款，现在放宽到45岁也可以申请到30年贷款。先来简单说说这条政策的意义，按之前贷款人年龄与贷款期限之和最高可达到70年而言，以按揭30年来算，银行不接受40岁以上的；50岁贷款的话，须按揭20年还贷。而在新政调整至75年后，以按揭30年来算，45岁还能参与贷款；50岁贷款的话能按揭25年还贷。无论在降低房贷门槛还是减轻还贷压力新政对购房者来说都更有利。

具体的还款影响我们来算笔账，假设一个购房者需要300万商业贷款，按照利率上浮20%计算，三种还款时限的月供分别是：

20年：21286元

25年：19110元

30年：17756元

可以看出，如果获得30年按揭期限，则月供压力将减轻很多。

工行方面指出，这是为了适应我国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻他们的经济压力。这毫无疑问是个政策利好，甚至对于整个国内楼市而言又是一个极大的利好消息。

“工行延长这一年限，实则是对楼市的利好。”赚赚金融品牌运营中心总监吴昊分析表示，放宽这一年限可以让45岁以上的刚需购房人获得更长的贷款期限，这将减小他们月供压力，对于首套房及改善性需求的刚需人群有一定的利好作用。吴昊介绍，目前95后的购房者已经开始入市。而在购房贷款时，对于年龄较小或较长的购房人而言，普遍要求子女共借，即父母与子女一起承担相应的贷款偿还责任。“延长年限对他们的贷款将有所利好。”

房贷加速度，银行不差钱！

银行房贷情况一直都是购房者关注的事情。2018年总体上贷款形势趋紧，放款额度比较紧张，个别银行放款需要的排队时间超过2个月，审批条件也是趋严，以往容易审批通过的情况，现在可能无法得到同贷书。去年至今，不少买家都经历过银行超长周期的放款的痛苦，快的2个月，慢的动辄半年。这种速度，让购房者熬白了头，买一卖一的双方，更是苦不堪言。

然而这个问题也在得到解决：工商银行、兴业银行、华夏银行更是表示，只要手续齐全，最快两天内可以放款！

除了这三家银行外，花旗银行、中信银行、平安银行表示可以一周内放款！

目前大多数银行的贷款最长年限还是30年，在贷款人年龄+贷款年限上，大多数也都在70年以内。值得注意的是，工行作为国内银行业的标杆，其政策所作出的“表率”无疑会令更多的银行加入进来。从目前来看，房贷申请年龄的放宽只是时间问题，随着退休年龄延后以及寿命延长，未来放宽10年甚至更多也并非不可能的事。换言之，一辈子做房奴只是“时间”问题。

鉴于工行的地位，此举应该获得了银监会、央行的默许，所以这里面或许有政策含义。

利好楼市信号“意外” 邂逅

一．降准

上一轮房价暴涨始于降准0.5%，本周央行降准，1%。除了替换9000亿“中期借贷便利”，降低了银行成本外，还释放了4000亿资金；中央人民银行于4月11日晚间发布公告，宣布自4月25日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。定向降准的落地，恰好缓解了当前银行流动资金紧张、产业经济成本高的风险。浅显地说：这次央妈给大家发红包了，先给银行体系补水，降低资金成本，也就是银行的经营成本；再给小微企业输血。