等额本息贷款80多万30年，要不要提前还款？

小创先不给明确答案，下边通过计算，来为大家分析要不要提前还贷。

房贷80多万，贷款方式应该是商业贷款。而贷款已经快满一年，2017年初，各家银行的商业贷款利率一般在基准利率基础上下浮动，由于题主并未说明自己的房贷利率，我们就按商贷30年基准利率4.9%来计算。

我们先按2017年1月1日银行发放按揭贷款80万30年期，等额本息还款，贷款利率4.9%，至今刚满一年来进行计算：

把上述数据代入房贷计算器，我们可以看到，80万贷30年的总利息支出72.84万元，每月还款金额4245.81元。

我们再按已归还房贷一年整，我们看一下归还明细：

2017年总共还款金额50949.76元，其中利息为38932.49元，那么已归还本金仅为12017.27元。

也就是你归说还第一年贷款支出的利息占到30年全部利息金额的5.3%，而本金仅还了1.5%的比例。

题主所说，手头当前有40万左右资金，如果我们按40万提前还款，剩余贷款本金还会剩余38.8万左右，我们再计算剩余29年期限内，每月还款金额：

每月还款金额2090.62元，比之前月供少了一半还多。而剩余贷款总利息支出为33.95万元，总的利息支出为33.95+3.89=37.84万元。

提前归还40万贷款，相比提前还款的方式少了72.84-37.84=35万元的总利息支出。

我们再看四十万元购买一套公寓出租的租金收益。

由于题主也并未说明公寓租金是多少，假设是公寓全款购买，月租金在1000-2000元，一年房租就是1.2万-2.4万，即使一直维持该租金水平，那29年租金收益在30-70万之间，再加上房地产价值的增长，你投资公寓收益是远远大于提前归还房贷而节省的利息支出的。

总结分析：

通过上述假设计算分析，公寓总的租金收入虽比不上房贷的月供支出，但是购置房地产在当下来说，是我们国人最值得投资、且对我们的资产进行保值增值最佳方式。

而且当前的房贷利率一直在上涨，一年前你能拿到的房贷利率可能只有4.9%，而现在动辄上浮20%起，利率方面也是具有相当的优势的。

所以，我的结论是，有机会用手头的资金买到公寓投资，就不要提前还款。