最近，深圳消委会曝光银行个人购房贷款合同五大问题整改率达到100%。其实，整改率100%当然是一个令人欣喜的事情，但是很多人更关注的可能是这五个方面的内容到底是什么？

    深圳消委会公布的房贷合同涉及到工商银行、中国银行、招商银行、农业银行、建设银行等12家银行的个人购房贷款合同文本，指出的房贷合同中存在的五个方面的不公平条款主要包括在强制借款人接受提前还款条件、限制抵押人行使房屋所有权、银行可因形势变化单方宣布贷款立刻到期、房贷合同捆绑非房贷合同和未合理使用用户个人信息等。       具体而言，房贷合同中存款不公平条款的五大问题分别是：       第一大问题是强制借款人接受提前还款各项条件       住房按揭借款由于借款期限较长，所以存在提前还款的需求和可能性都比较大，但是一些银行从自我利益出发对提前还款设置各种条件，比如多长时间不允许提前还款、提前还款需要提前三十天书面申请并需要银行同意、收取提前还款违约金等。从而限制了消费者提前还款的权利，剥夺了消费者的选择权利。       但有些消费者认为不公平的条款仍然被深圳消委会认为合理，因为依据相关的法律法规，提前还款收取一定的违约金是合理的，这可能与很多人的认知不同。       第二大问题是限制抵押人行使房屋所有权       以工商银行《个人借款/担保合同》为例，第十八条：“18.5本合同签订后，抵押权设立前，抵押人出租抵押物的，应当经贷款人书面同意：抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当通知贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限。本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。由此取得的收益，按照第18.9条的约定处理。”       根据相关法律法规，银行这一合同限制了住房所有人行驶的权利，消费者无论是转让还是出租自己享有所有权的已经抵押给银行的房屋，只需提前告知购买人或者出租人，同时通知银行即可，不需要银行审批，更不需要银行的同意。而对出租期限的规定更是限制消费者行使房屋收益权，消费者有权决定房屋的出租期限。       但是有些人设想的贷款没有清偿完就可以自由转让、不受约束的想法在法律上仍然是不受支持的，有借款抵押的住房出售必须以借款清偿完或者购买者承诺代为偿还贷款为前提。       第三大问题3是银行可因形势变化单方宣布贷款立刻到期       银行单方面宣布贷款到期、要求借款人提前清偿本息的作法虽然不是经常出现，但是也并不鲜见，现实中也经常会遇到银行要求贷款企业提前还款的情形。但是在个人贷款特别是住房贷款遇到的比较少，主要原因是有抵押物的存在，应该可以确保补偿银行的损失。       住房抵押贷款面临的风险最大的是，无论政策原因还是自然灾害的原因而面临的损毁或者消失，但一般属于不可抗力，深圳消委会建议删除这类条款也是有道理的。       第四类问题是房贷合同捆绑非房贷合同       一般情况下银行不会决定借款人的贷款清偿顺序，因为这是借款人的还款自由。但是也会有一些银行通过制式合同的方式捆绑各种银行贷款方式的还款顺序。       深圳消委会的通报中说的是中信银行，中信银行《个人借款合同》第九条：“……如甲方在乙方尚有多笔贷款未清偿，甲方如欲提前还款的，按照贷款发放时间顺序按照先还息后还本的原则进行还款，同时乙方有权决定提前清偿的各类贷款的还款顺序。”       这一条款由于侵害了消费者自主选择还款顺序的权利，进而侵害了消费者的公平交易权，被深圳消委会认定为涉嫌霸王条款，建议改为“乙方有权决定提前清偿的各类贷款的还款顺序”。       第五类问题是未合理使用用户个人信息       保护消费者个人信息已经成了一个重大的社会问题。银行作为个人信息比较健全的机构，对消费者信息的保护至关重要，并成为一个重要的社会责任。       现实中，经常出现银行将借款人信息泄露的情况，比如个人借款逾期被第三方催收，就说明银行已经将借款人的个人和家庭信息转让给了第三方公司，而第三方公司对个人信息的保护程度和能力是让人质疑的。       深圳消委会通过的典型条款是平安银行《房地产买卖抵押贷款合同》，第五条第一款第11项：“乙方及其合作单位可向甲方、丙方发送各类业务信息。”第十三条第二款第13项：“甲方有逃避乙方监管、拖欠贷款本金及利息、恶意逃废债务等行为时，乙方有权将该行为向其所在单位及其他有关单位通报，并在媒体上公告。”       这种制式合同的要求明显没有尽到信息安全保护义务，直接侵害了消费者的个人信息权。       实际上，银行借款合同中这些条款的存在已经由来已久，客观上说，有些合同条款是大家习惯的结果，并不一定就是网上各种评论中的所谓店大欺客之类的险恶用尽，有的是过度风险控制的结果，毕竟住房贷款时间长，最长30年的时间，这中间会发生很多的变化，包括贷款人会出现各种各样的问题，所以，从银行的角度出发和有利于风险控制确保银行资产质量的角度出发，约束一些条款从情况上是可以理解的。       但是，面对复杂多变的市场形势，面对外部环境发生的变化，面对我国法治环境和社会政策环境的改善，银行确实应该及时地检讨一些所谓的制式合同，然后及时对一些不不合时宜的合同条款进行及时的修正和完善，以在保障银行合法权益的同时保障消费者的合法权益。       很多银行都提出以客户为中心，而确保消费者的合法权益则应该是以客户为中心的最核心内容。从现实情况看，很多银行虽然改进了银行服务，但如何真正实现以客户为中心还有很多工作要做，不仅仅是态度方面的，更多的是从根本上树立以客户为中心的经营管理逻辑基础和观念基础，而不是仍然存在的以产品、业务为中心服务于客户。