大家好，我是勇谈。4月20日，央行授权的全国银行间同业拆借中心公布了最新的LPR报价利率，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%；相比于3月20日5年期LPR利率为4.75%来说，此次LPR利率降低再次被大家认为是“降息”有利于购房。虽然说一直在强调一个观点“LPR利率调低跟过去的降息是两回事”作为购房者来说未必此时买房就能够占到便宜。借此机会简单谈谈我的观察。

　　2020年LPR利率降低肯定不代表着购房利率降低，毕竟银行计算房贷的方式并没有改变（目前是这样）

　　从2019年10月8日住房贷款“换锚”开始到2020年8月31日之前，银行的房贷计算方式还是老一套，之后会不会完全参考需要时间来给出答案

　　大家需要明白的是，如今购房银行进行商业住房贷款的方式还是过去的“固定利率4.9%上浮”的方式。这也是为何哪怕最近购房的朋友贷款利率会有5.88%和6.125%的原因，其计算方式还是过去的4.9%上浮20-25%来定的。这样的计算方式没有改变也就意味着，5年期LPR利率越低，购房者未来付出的购房成本或许会越高。比如：以如今的5.88%贷款利率为例，4月20日以前购房的朋友转换为LPR后是4.75%+1.13%（加点），但是4月20日之后就变成了4.65%+1.23%（加点）；根据“加点不变”的原则，也就意味着4月20日购房的朋友转换为LPR利率后未来会付出更高的“加点成本”。所以说，在固定利率没有完全被银行抛弃的情况下，此时选择购房基本上都有“加点成本提高”的潜在风险。

　　要不要转换为LPR浮动利率？其实多数人都是要的，毕竟过去的固定利率（4.9%）退出历史舞台只是时间问题

　　从今年3月份已经开始全国范围内的存量房LPR利率转换，转换的结果有两种：固定利率（永久固定）和LPR浮动利率。那么就只有两个选择永久固定还是跟随LPR浮动，怎么选择？

　　对于2019年10月8日之后购房贷款的朋友已经自动的LPR利率了，只不过有个选择是永久固定还是跟随利率浮动；

　　存量房贷客户如何选择？如果说自身房贷利率低于5.88%（也就是固定利率4.9%上浮20%以下）其实就可以选择固定利率，永久不变。毕竟这个贷款利率不算高，在近几年中属于中低水平，来回折腾还不如图个心里有数（毕竟还款额不变）。

　　如果说自身房贷利率高于5.88%，尤其是已经超过6%以上，选择LPR浮动利率或许在部分年份有省钱的可能性。虽然说整体来看“换锚”不会让大家占便宜，大家还是不要抱太多期望的好。

　　央行为何一直到推动“LPR利率”，其实主要是为了降低企业融资成本，打破大家对于“降利率就鼓励买房”的预期

　　LPR利率存在的本意就是解决企业融资成本高的问题，这点从18家报价行中超过一半都是为中小微企业服务的民营银行就可以看出来

　　首先大家需要明白一个基本事实“企业贷款绝大多数都是中短期1-5年，只有房产贷款（住宅和商业地产贷款）才会超过5年”。这样一个基本事实就决定了“1年期LPR利率持续走低是趋势，但是5年期就真的未必了”。更何况“换锚”后，这点已经体现出来了，哪怕4月20日的LPR报价利率降低了，对于购房者来说实际还贷成本并没有降低。

　　固定利率时期，绝大多数人都把“降息跟买房”联系起来，这种预期正在被打破

　　哪怕是“换锚”已经半年有余的今天，还是有很多的机构和房地产从业人员把LPR降低跟买房联系起来，就足以说明过去几十年一直实行的固定利率对于人们的观念影响有多大。毫无疑问央行正在打破这种预期，为什么？这种预期其实都是建立在“投资房产”的基础上的。这也是为何央行不敢随便降息的原因，如果说未来LPR利率波动跟房产投资之间的关系被打破，那么央行才敢大胆利用金融工具来进行经济措施调整。毕竟央行心理更清楚高达79.1%的房地产真的经不起任何“刺激”了。

　　LPR利率降低跟传统的降息是两码事，目前仅仅有商业地产还是完全参考固定利率

　　介于目前LPR利率如何调整也不会改变购房者住房贷款利率的事实，LPR利率下调跟传统降息是两码事

　　根据央行的解释来看，2020年基本就是存量房转换LPR利率的一年，在这一年内大家的购房贷款利率不会出现任何改变（哪怕LPR利率调整）。所以说，2020年购房的朋友（起码在8月31日之前）是很难享受到LPR利率下调带来的福利的。究竟是不是转？2020年是看不出来任何区别的，真正的区别要到2021年。

　　细心的朋友应该知道此次存量房LPR利率转换仅仅针对住房，商业房产并没有“资格”，意味着什么？

　　“房住不炒”调控的提出其实针对的主要还是住宅或者说商业地产本身存在的意义就是“满足投资需求”。毕竟真正能够为地方持续创造税收、带来就业等贡献的还是商业地产项目，如果说固定利率（4.9%）存在的唯一理由或许就是未来央行已经有了自己的打算。毕竟商业地产过剩的问题比起住宅要严重的多，会不会来一波商业地产的“去库存”？当然纯属个人猜测。

　　综上，LPR利率降低很多人解读为“央行降息”，作为住房贷款者来说要不要转换为LPR，其实还是要根据自身情况来做出决定的。短期内LPR利率持续走低概率比较大，但是长期（3-5年）就未必了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。