大家好，我是勇谈。4月28日上午，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》（以下简称《户口规定》）及10条便民举措，规定将于5月1日正式实施。其中“人才公寓、酒店式公寓可以设立集体户”让很多从事房产销售或者有购买公寓打算的朋友为之一振。那么此次浙江允许人才公寓、酒店式公寓落户，起码意味着浙江对于商住一体的公寓产品是认可的。借此机会简单谈谈我的观察。

　　商住一体的公寓到底该往哪走？一线城市跟其他城市的态度截然不同

　　毫无疑问一线城市采取“禁”的措施其实还是因为害怕投资炒作风，毕竟2018年前上演过

　　记得2019年的时候全国就有佛山、郑州等二线城市出现了“商住公寓维权风”，主要对象就是针对的就是商住一体的公寓类产品。因为2018年开始北京等城市对于商住一体公寓的态度就是“禁”，限购和禁止出售是这些城市的主旋律。很多专家学者也用打“擦边球”来形容包括万科在内很多房企打造的“商住一体公寓”。但对于这样的产品，二三线城市的态度却截然不同，毕竟公寓产品的前身其实就是办公楼（写字楼），只不过是缩小版的而已（很多公寓产品其实就是把原来的办公类产品分割下）。

　　商住一体的公寓（包括商业房产）可以落户早在2019年在湖南等中部省份和城市已经被允许了，甚至包括河南等省份专门对于满足居住需求的商业房产的水电进行了优惠

　　放开、放宽落户条件肯定是一种趋势，甚至从某些方面来说户籍制度原本就是历史遗留产物。在放宽落户的趋势下，包括石家庄、太原、西安等省会城市都已经实行“零门槛”落户。不知道大家有没有思考一个这样的问题“既然租房就可以落户，那么为何买公寓为何不能落户？”这也是为何包括长沙等城市出台“租房落户”后就允许商业房产落户的原因。要不然就是一个自相矛盾的措施“租房可以落户，买房的不可以落户？更何况是可以满足居住需求的公寓？”所以，从这点来说一旦一个城市宣布“租房可以落户”基本上也就是默认公寓等商业房产可以落户了。只不过有些地方会对于落户后享受的福利有所限制，比如：是集体户或者不允许享受子女就近入学等。

　　浙江省人才公寓、酒店式公寓可以落户（集体户）其实更多是一种跟进，表明了自己承认了公寓的态度

　　公寓其实也是商品房发展到今天的必然产物，毕竟并不是所有人都可以买得起住宅

　　大家可以自问下“为何商住一体的公寓会得到不少人的青睐？”主要还是因为其购买要求低（多数对于户籍没要求）单价低、位置不错还能解决居住问题。以浙江杭州为例，目前新房销售均价在2.5万元左右，对于很多毕业几年没有多少积蓄的年轻外来人来说真正能买得起的不多。加上如今多数人不愿意随意迁户口（尤其是户籍在农村的）仅仅满足居住需求这点公寓是完全符合条件的。而且公寓类产品在欧外国家早已经是一个成熟的产品，说明是经得起时间检验的。

　　允许公寓类产品落户，其实也代表流动浙江省对于公寓类产品的态度，态度比落户重要的多

　　就像开头讲的一样，北京等一线城市对于公寓类产品还是采取了“禁”的办法。浙江省此时出台规定允许公寓落户，无疑就是从侧面承认了公寓类产品的存在。未来相信包括开发商在内也会加大对于人才公寓、酒店式公寓类产品的开发和改造。毕竟商业地产库存过高的问题已经存在了很长时间，图上所示是2019年国内办公楼销售面积及增长率走势图，可以看到过去的一年同比增长率都是负值（相比于2018年），而且增长都在-10%以下。足以说明市场对于办公类产品的态度，近些年包括合肥等一直在推动的“商改住”“商改租”其实就是把办公类产品进行改变，与其这样不如干脆承认“公寓”的存在就是了。大家知道房产本身只有住宅、商业营业用房、办公类等几个区别，相信随着越来越多城市承认“公寓”存在，我国房地产市场会产生一个新的类别也不一定。

　　购买公寓或者想要购买公寓的朋友这则消息算是利好，不过绝对不要解读为“鼓励投资”

　　2018年后住宅类房产投资都已经不行了，更何况是严重过剩的商业房产投资？

　　公寓无论开发商如何调整其用途，其土地用途是商业的本质不会变。哪怕未来进行房产出售、交易税费都是按照商业房产交易来走的，超过40%的增值部分税费，并不是所有人都能承受得起的。图上所示是2019年国内商业用房销售图，可以看到整个2019年商业用房销售面积都是出于同比负增长的情况。一方面是因为商业房产供应过多，一方面也是大家普遍不看好商业房产的未来。这也是造成包括办公、商业等房产过剩的主要原因，换句话说假如你购买了公寓类商业房产，哪怕房价明面在涨未来也未必能够销售的出去，毕竟市场的需求在持续降低。

　　已经购买公寓或者说准备购买公寓的朋友或许可以享受落户、出租等便利，但是不要过分夸大作用

　　起码从明面来说公寓类房产还是得到地方认可的，起码不会出现类似于北京这样不允许商住一体公寓存在的情况。已经购买公寓的朋友未来拿房屋出来出租都没有问题，起码可以赚个租金这点大家其实可以放心的。甚至未来对于这些符合条件的公寓会出现水电费与居民用电一致或差距不大的情况，这些都可以期待的。此次浙江的这则规定其实已经为商住一体公寓找到了一个出路“人才公寓”或者“酒店式公寓”（其实就是换了名字）。

　　综上，浙江“人才公寓”或者“酒店式公寓”可以落集体户更多的解读是对于现有商住一体公寓的一种默认。起码未来不少开发商或者购房者不用再有“不合规”的帽子在头上了，房企或者购房者起码有一个定心丸。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。