房屋贷款怎么计算？房屋贷款是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件，贷款银行经过审查合格，向购房者发放的购房贷款。据小编所知，随着房贷政策的改变，贷款利率和贷款首付都会发生变化。而贷款买房月供的多少与首付金额、贷款年限、贷款还款方式、银行利率有关。那么，房屋贷款怎么计算？能贷多少？月供多少？

房屋贷款怎么计算？能贷多少？

贷款最高为所购（建造、大修）住房的全部的价款或评估价值（以低者为准）的８０％； 贷款的期限一般最长的不超过３０年。贷款的利率按照中国人民银行和中国银行业的监督管理委员会的相关利率政策执行。

房屋贷款额度影响因：

1、房贷首付比

申请银行贷款额度，受贷款首付比例的影响，通常不能超过房屋总价减去首付款之差。

举个例子：总价100万的房子，首付30%，那么，可贷额度=100万-100X30%=70万。

首付比例会根据楼市的状况进行调整，限购城市和非限购城市会不同，同一地区不同银行也有可能不同，建议购房者要全面了解购房地银行房贷政策，选择最合适的银行申请贷款。

2、借款人还款能力

这里说的还款能力，主要是指贷款人的月收入，因为月收入最直观的体现了借款人的还贷能力，贷款额度与月收入之间的关系可参照下面的公式：月收入≥房贷月供X2。

3、房屋房龄

银行发放贷款时，会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20-25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。

4、个人征信

个人征信可以说是银行考量借款人的重要标准之一，征信良好是获得优惠利率和贷款的前提条件，有银行会考察借款人2年内的信用卡征信记录，和5年内的贷款征信记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异，连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。

5、保障能力情况

有银行同时会考查借款人的医疗保险、养老保险、意外伤害险、住房公积金等缴纳情况，因为这些都可从侧面体现了借款人的还款能力，其中比较看重的是医疗保险、养老保险。

房屋贷款怎么计算？月供多少？

还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式，计算方法如下：

1、等额本息还款

每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)＾还款月数〕÷〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕

每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金
 
2、等额本金还款

每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月应还本金=贷款本金÷还款月数

每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率

总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额

月利率=年利率÷12