最近，“以房养老”成为街头巷尾热议的话题。9月中旬，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提及将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即通常所说的“以房养老”，却因为被部分人曲解为“政府不再管养老”而迅速引发讨论，即便在相关部门出面解释政府为养老主力后，依然热度不减。

其实，“以房养老”在很多国家也不算新鲜事物了，推行效果有好有坏，经验教训都值得我们学习借鉴。

加拿大：无须搬家不问用途

加拿大是工业化国家中“住房养老”开展较普遍的国家，甚至被一些人归纳为“加拿大模式”。通俗地说，是老年人将自有住房抵押给信贷机构，换取一笔养老金贴补晚年生活。这笔抵押贷款的利率一般比较优惠，总金额则视房产价值和老人个人意愿而定，上限是30万加元（1加元约合5.98元人民币），最低则为1.5万加元。和其他国家的“住房养老”相比，这些条款有其独到之处。首先，老年人只需将房产所有权凭证交给银行估价，并在去世前不进行产权变更即可，自住、招租，都不受任何影响。信贷机构通常会等老人百年后，再着手向老人的房产继承人收回本息，如该继承人愿意保留房产，就需将养老金本息归还，否则可协商出售房产，并将本息折价归还。其次，不设还款期限，养老金并非按月发放，而是一次或分几次支付。同时，信贷机构并不过问这些钱的用途，老年人可自由支配。

加拿大是福利国家，老年人主要的养老保障是养老金，超过50%的加拿大老年人靠养老金为主要收入来源。那为何“住房养老”还如此流行？

其实，即便这样的福利国家，养老体制内的老年金也并不好拿：按规定，只有在加拿大定居满10年，年满65岁后才有资格领取；定居满40年，才有资格领取全额老年金。而全额老年金2012年的数字为546.07加元/月，而工资线标准倒数第一的加拿大省份，每月工资收入约1800加元。可见即使是“足额老年金”也根本不够生活。

加拿大18～70岁从事固定职业的人，都要被强制参加养老金计划，收入低的人，养老金会低一点，但收入高的人就只能拿到上限那么多。这样计算下来的“足额养老金”，每月通常也就只有几百至一千多加元，且养老金也和老年金一样，有不足年份的折扣比率。更麻烦的是，这种养老金只有从事固定工作者才有，小时工、零工，或自雇人员（也就是中国所说的“自由职业者”）则无法享受。

随着加拿大进入老年化社会，领养老金的人越来越多，交提成的越来越少。同时，由于加拿大税负沉重，福利连年降低，继续提高养老金提成比例可谓阻力重重。

而且加拿大的主流养老方式，是依靠老年公寓或不同级别的社会养老机构。这些机构中，价格低廉的公立养老机构入住条件苛刻，轮候时间长，因此大多数老人需要入住价格较高的商业、半商业性养老机构，这就需要更多的养老开支。

因此，“住房养老”是加拿大较为普遍的个人理财方式，也可以说是部分人群贴补养老费用不足的辅助形式。

美国：政府主导没有门槛

美国退休老人的养老金不高，如果中产阶级的老年人光靠政府养老金，退休后生活水平变化就会比较大。

住在家里的退休老人，如果拥有两套以上的房屋可通过租赁获得收益，也可以通过“以房养老”的方式获得收益。美国以房养老最主要的产品是房产价值转换抵押贷款（HECM），为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。

凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，只要没有积欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合申请条件。申请者用来抵押的住房也没有限制。在收到申请后，HUD（美国住房与城市发展部）、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价，并且以提出申请的夫妇中年纪较小一方的年龄为准，参考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其发放相应的贷款，直到申请者永久性迁出、将抵押住宅出售或去世为止。根据规定，申请人最多可获得不超过62.55万美元的贷款。鉴于这笔钱主要用来改善老年人的生活状况，美国政府对它的用途没有明确限制。当事人无需为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。

申请人在世期间享有对抵押住房的所有权，去世后房屋收归HUD，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。不过，这项计划需要支付各项规费，使得前期各项成本过高。洛杉矶房产经纪人杨小姐告诉记者，办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，还需要办理好所有房屋保险等，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。

该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。由于有政府为贷款提供担保，金融机构无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。这项计划给美国广大退休族养老提供了一条切实可行的路子。2006年的一项调查结果显示，多达93%的受访者表示，这项计划改善了他们的养老条件，起到了积极作用。

如今，“以房养老”在美国发展几十年后呈现一些新的特点。

首先，这是一个非常复杂的金融产品，一般民众很难全面了解它的特性。其次，申请“以房养老”者将获得的资金用于不同方面，并非仅为养老，增加老人养老的风险。第三，产品特性、市场变化、金融机构行销策略等带来的风险增多。金融机构不实的广告可能会误导消费者，金融机构缺少有效的服务也容易让消费者做出误判。