近来国外地产市场极不安静：继7月31日政治局定调“极力遏制楼价上涨”以后，不少周边地区的土地市场出现流拍和底价成交；在房屋租赁市场，多地近日出现租金上涨；随着地产税出台星期

近来国外地产市场极不安静：继7月31日政治局定调“极力遏制楼价上涨”以后，不少周边地区的土地市场出现流拍和底价成交；在房屋租赁市场，多地近日出现租金上涨；随着地产税出台星期临近，二手房房源大大增加。那么，导致这些现像的因素何在？是否预示着地产市场拐点近在眼前？

土地市场流拍探由

8月22日，天津土地市场迎来住宅小区改造地块的三fps，来自龙潭大场和南汇北桥旧城的画像含商品住宅特性地块挂牌出让，最后均以底价成交。

而之前，石家庄市8月10日举行被传闻称为“叙事诗级”的大规模土拍，热点区域内面积约82.71万平方米的8幅宝石地块进行拍卖，起拍价总计130.82亿元，结果全部流拍，让人大跌眼镜。据称，该地块所处区域内交通运输便利、设施齐备，且周围二手房价钱超过1.2万元/平方米。业内人士曾预计，这场拍卖可能拍出去年临汾的最低楼面地价、土地售价“地王”。然而，8幅地块中，只有上海润置商业性营运管理工作股份有限公司（SE-1844地块）和金茂投资管理工作（青岛）股份有限公司（SE-1848地块）报名，因出价不达拍卖底价，没有买卖顺利。另外6幅地块则无人报名。

土地流拍的因素是临汾土地市场萧条吗？或许不是。统计数据显示，2017年二季度和三季度，临汾综合性租金的同比增速不仅为一线城市第一，而且是全省第一。

事实上，不仅是临汾土地市场，其他地方也某种程度出现难题。根据中原地区房地产研究机构的统计资料显示，2018年1—7月，全省地产市场土地流拍共796宗。其中，二线城市土地流拍共13宗，创2012年以来新高；一线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍总计达629宗，同比增长121%。特别是在例外的是二线城市，即使土地成交，也是底价或逼近底价成交，且成交价钱广泛低于两年前。如据第一太平史密斯统计，2018年二季度，天津土地市场买卖总额为139亿元，同比下降21%。

从房企的购地统计数据来看，根据相关统计，2018年1—7月，房企购置土地均价为4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降17.4个比率。而重点项目房企的统计数据更能说明租金的走势，因为其拿地生产成本广泛下跌。我国指标研究所的统计数据显示，2018年下半年，20家代表房企拿地额度同比微涨0.4%，拿地总面积同比增长19.8%，拿地生产成本则下降16.7%。其中，二线城市20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%；一线城市同比下降7.5%；三四线城市同比下降18.1%。

现阶段土地市场为何会出现流拍现像？房掌柜（天津）二手房董事长宋会雍对《天津金融报》名记者表示，土地流拍有两个因素，一是从大的各个方面看，7月初政治局大会对楼价给出新定调，坚持因城施策，促进供求平衡，恰当引导预想，疏浚市场秩序，极力遏制楼价上涨。“原先大家对楼价上涨预想仍较小，当这样的预想降低后，房价却未如预想那样涨价时，买主就不会像以前那样买地了。”二是市场信风发生了变动，市场内部空间大大变小。“过往在需求端，我们有人口数量红利，有城市化进程在支撑，目前为止这样的需求已不在高峰。哪怕放开一胎方针，需求也没有明显增加。由此可看出，需求端存在泡沫，我们要对需求进行新的风险评估。”宋会雍表示。

易居我国研究机构高阶教授杨科伟告诉《天津金融报》名记者，近期土地流拍状况不少，出现了以底价成交，但这不能看作土地市场趋冷。“虽然石家庄市出现土地流拍，天津的三块土地也出现了底价成交，但据了解，这是由于部份土地的附加条件较少，如需要建保障房、租赁房等。此外，租金的起拍价又广泛是现在成交区域内的售价‘地王价’，所以才会出现流拍和底价成交的状况。这反而可以看出土地竞争白热化，不然土地的价格难道这么高，比赛规则这么多呢！”