城市更新是对城市中衰落的区域内进行拆迁、改造和建设工程，从而提升城市产品品质和意义。城市更新包括两各个方面的细节：一是对建筑等软件的改造，明确又可分为商业性发展商和住

城市更新是对城市中衰落的区域内进行拆迁、改造和建设工程，从而提升城市产品品质和意义。城市更新包括两各个方面的细节：一是对建筑等软件的改造，明确又可分为商业性发展商和住宅区改造；二是对各种内部空间自然环境的改造与改版，明确就是对交通设施等软件的改造，基于此，城市更新改造可分为房地产改造和交通设施改造。

在英、美等发展中国家，因工业化跟上较早，城市更新早已历经了近百年的人生。中华民族台湾地区、澳门等地，城市更新重新启动也早已超过50年。城市更新是一个国家所工业化持续发展到特定下一阶段的中间体，从长远看，城市更新应当是城市持续发展的常态。中华民族历经了以旧城较慢持续发展、城市市场化扩张为特征的工业化下一阶段以后，目前为止，中华民族城市特别是在是上海、天津等一一线城市持续发展重点项目早已逐步过渡到了以生产量资本的改进和改造为主的城市更新时代。将来10年，我国工业化也将从增量管理工作转为生产量管理工作。

从Spring统计资料来看，2017年以来,信托公司参与的城市更新项目（其中包括棚改、老城改造等）显著增多。但从城市更新整体来看，信托公司对于城市更新参与还显得严重不足。从项目层次研究来看，具有下述特征。

一是信托公司参与的城市更新项目中，绝大部分可以分类为房地产信托。信托公司发行的城市更新的产品中，只有少数是纯粹的基础设施信托的产品，其余均可分类于房地产信托。从城市更新改造的基本概念延伸理解来看，涉及城市更新的项目大体可以分为城市基础建设与建筑改造，而后者又可以分为商业性发展商改造和住宅区房地产改造。从信托公司参与状况来看，其中大部份为房地产信托。

二是项目兼具基础设施和房地产双重特性。城市更新改造项目因其自身特征，常常由中央政府统一规划，中央政府组织建设工程方招投标，中央政府在城市更新改造中扮演最重要的主角。城市更新项目实质多数为与地方政府开展的合作伙伴，可以类比政信类项目展开与中央政府的合作伙伴，即便是其中的棚改项目，也可以按照政信类项目对待。例如中江信托发行的“中江国际性-台澎310号埤子棚改利息集合经费信托方案”，投资方长河经建实质上是当地的中央政府投资的平台，项目的第一还款来源则是六盘水市钟山区财政局1.905亿元的应收账款；同时，中江信托发行的另外一个棚改项目“中江-台澎311号落飞嘎棚改利息集合经费信托方案”，项目基本上状况也与上述的产品类似。

三是信托公司基本上自2013年以后开始参与城市更新改造。这主要由中华民族城市更新改造的星期结点所决定，深圳市虽然最先出台了城市更新改造的相关方针，但是也是到近几年才开始大规模开展城市改造，其他城市如上海、天津等在方针以及具体开展上则更滞后一些。因此，政府机构参与的城市更新项目则在近几年才大规模开展。

四是各城市中，深圳市的城市更新项目尤为突出。从城市更新题材来看，大部份为广州市的项目。主要因素在于深圳市在城市更新改造方针以及实施各个方面，比其他城市更为再行，也积累了更为非常丰富的专业知识。

五是城市更新项目地理位置绝对优势显著。城市更新项目一般是改造老城中衰落的地方，这些地方又常常位于城市中架构区域内。城市更新项目一般地理位置绝对优势显著，在深圳市，信托公司参与的城市更新项目均位于架构老城区。

另外，棚改作为城市更新中的一种项目，在具体操作上有自身的普遍性，所以，从信托公司参与的棚改项目来看，也有其自身特征，棚改项目更多聚焦于三四线城市。从信托参与的棚改项目来看，基本上为三四线城市的棚户区改造项目。棚改项目属于城市更新改造的一种，但又有其自身的特征，由于中央政府在其中的最重要作用，棚改项目既属于房地产项目，也属于政信类项目。根据信托公司在政信项目中的风控国际标准，很多县域、县级市等在税收达到合作伙伴对手准入投票率的只能，即可以展开合作伙伴。因此，信托公司参与的棚改项目可视为政信项目，多数为三四线城市项目也就不足为奇。